domingo, abril 22, 2007

EXITO CONTRA LAS TORRES

Diario PERSPECTIVA SUR

El fallo de la Corte Suprema
Éxito de los ambientalistas
Conozca los detalles del fallo de la Corte Suprema de la Provincia, por el cual se ordenó la detención de un emprendimiento urbanístico que había sido autorizado por la municipalidad de Vicente López.
I-68174 FILON ANDRES ROBERTO CONTRA MUNICIPALIDAD DE VICENTE LOPEZ S/INCONSTITUCIONALIDAD ORDENANZA 20.665/04 Y SUS ANEXOS La Plata, 18 de abril de 2007. VISTO: La demanda interpuesta a fs. 49/59, la medida cautelar solicitada sobre el final de dicho escrito y la nueva presentación obrante a fs. 74.CONSIDERANDO: 1. El actor, vecino de la ciudad de Vicente López, promueve acción de inconstitucionalidad contra la Ordenanza nº 20.665 y sus anexos, emanada del Municipio de dicha ciudad, al considerar que la referida disposición, en cuanto autoriza a la empresa Codinsa S.A. un emprendimiento urbanístico en terrenos colindantes al Puerto de Olivos, infringe los artículos 28, 38, 44 y 193 inciso 7 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires. a. Conforme surge de los elementos de la causa, mediante aquella ordenanza se promueve un desarrollo inmobiliario consistente, en síntesis, en la construcción de un hotel, un complejo habitacional, un paseo comercial, centro de eventos y convenciones, oficinas, un centro cultural, exposiciones, y áreas de paseos públicos y semipúblicos. b. De lo expuesto por el demandante resulta que la norma impugnada, no obstante referirse a un predio específico ubicado en el barrio de Olivos, genera efectos de incidencia general. Denuncia el actor que la medida altera, a su entender injustificadamente, las reglas generales de la Ordenanza nº 14.510, y que viola el derecho al medio ambiente sano. En tal sentido, indica que un emprendimiento como el que se autoriza por la ordenanza municipal nº 20.665/04, dado el gran movimiento de personas y bienes que el desarrollo habilitado supondrá, ha de provocar un seguro impacto negativo en el vecindario de Vicente López. También considera que la demandada no ha observado los recaudos jurídicos para la debida celebración de un contrato público. De otro lado, aduce que concurre una infracción al artículo 11 de la Constitución provincial, toda vez que la ordenanza referida instituye una excepción en exclusivo beneficio del titular del predio. c. Paralelamente, expone una serie de deficiencias e infracciones que adjudica a la ordenanza impugnada, aun cuando no comprometen, en rigor, planteos constitucionales directos, tales como: i] haberse dispuesto en el Art. 7° de esa normativa local que las sumas resultantes de los tributos aplicables se afecten al equipamiento del edificio de la Av. Maipú 2722, desconociéndose con ello la ordenanza 14510/00 que impone otra afectación (obras de infraestructura); ii] no observarse lo previsto en la ordenanza 16.440, al prescindirse de la intervención del Consejo Asesor Permanente de Planeamiento Urbano; iii] incumplirse el llamado a licitación pública para adjudicar los trabajos a que alude el Art. 8° de la ordenanza; iv] no haberse convocado a audiencia pública; y, v] haberse omitido la declaración de impacto ambiental exigida por la ley 11.723 (Art. 10). d. A título cautelar, requiere que este Tribunal ordene la suspensión de los efectos de la ordenanza. 3. Del escrito de fs. 74, de fecha 5 de septiembre del corriente, surge la insistencia sobre lo que se entiende es la puesta en marcha inminente del proyecto previsto en la ordenanza controvertida. 4. La pretensión, prima facie valorada, no exhibe obstáculos que mellen su aptitud para ser propuesta en esta litis (arg. Arts. 15, 161 inc. 1°, Const. Pcial. y 336, C.P.C.C.; doct. Causas I 1490, Bargo , sent. de 5-VII-2000; B. 64.464, Dougherty , sent. del 31-III-2.004 y sus citas y causa I. 3.505, Conciencia Ciudadana , res. del 24-XI-2.004 y sus citas; en conc. Art. 32, ley 25.675). 5. En el marco de esta acción originaria la Corte ha acogido reclamos precautorios suspensivos en casos en que el cumplimiento de la norma cuestionada generaba un perjuicio grave para el derecho invocado por los actores o cuando, en los hechos, la ejecución de la disposición implicaba la solución anticipada del pleito ( Acuerdos y Sentencias , serie 4ª, t. IV, p. 374; serie 6ª, t. XII, pp. 384 y 490; serie 13ª, t. VIII, p. 246; serie 18ª, t. V, p. 296; serie 20ª, t. VI, p. 390; e I. 3.521, ya citada; I. 68.183, Del Potro , res. del 4-V-2005, entre otras), en el entendimiento de que si bien las normas legales o reglamentarias gozan de una presunción de validez (doctr. causa I. 3.521, Bravo , res. del 9-X-2.003, y sus citas), la tutela preventiva no exige un examen de certeza sobre la existencia del derecho pretendido, sino sólo su verosimilitud (art. 230, inc. 1, C.P.C.C.; cfr. C.S.J.N., Fallos 314: 711). Es que requerir un juicio de ver-dad no condice con la finalidad del insti-tuto cautelar, que no es otra que atender a aquello que no excede del marco de lo hipotético (cfr. C.S.J.N., Fa-llos 316: 2060; 318: 2375; B-63.590, Saisi , res. de 5-III-2003). 6. Corresponde evaluar entonces si la presentación en tratamiento descansa sobre agravios prima facie verosímiles (arg. Art. 230, inc. 1, C.P.C.C.). En razón del proceso incoado sólo han de considerarse los planteos constitucionales expuestos en la demanda, toda vez que aquellos de cuño meramente legal, por principio ajenos al objeto propio de esta clase de contiendas, pueden ser atendidos en la medida en que evidencian la infracción constitucional aducida; de lo contrario, se desvirtuaría la misión esencial que el constituyente ha confiado a la Suprema Corte en este tipo de causas (doctr. Arts. 161 inc. 1° en conc. 166, in fine y 215, Const. Pcial.; Arts. 1°, 2°, 3°, 12 y concs., ley 12.008, texto según ley 13.101). a. A fs. 315 del expediente administrativo nº 4119-008725/04, la Dirección de Obras Particulares y Urbanismo de la Municipalidad de Vicente López -en oportunidad de expedirse sobre el anteproyecto presentado por la firma antes aludida para el emprendimiento a desarrollarse en los predios comprendidos entre la Avenida del Libertador, la calle Sturiza, la calle Juan Díaz de Solís y el Pasaje. Camacuá-, expresó la inviabilidad de proceder al registro de los planos de obra por entender que el proyecto excedía los valores de altura y número de pisos autorizados en el Código de Ordenamiento Urbano local. Al respecto indica que la altura máxima alcanzada por la torre central es de 95,78 metros, compuesta por una planta baja a nivel + 1,40 m., planta basamento a nivel +5 m y 24 pisos superiores, coronados por un ordenamiento metálico. Lo dictaminado en ese sentido se encuentra además corroborado por lo dispuesto en el punto 7.11.11.6 del Código de Ordenamiento Urbano que prevé para la zona en cuestión -zona de urbanización U11- una altura máxima de 25,50 m., con un límite de 6 pisos incluyendo la planta baja libre (consultado en www.mvl.gov.ar). El señalado informe no ha sido tenido en cuenta por el Concejo Deliberante, según se desprende de los considerandos de la Ordenanza nº 20.665/04 (ver. fs. 372/375 del expte. citado), pese a que ha sido elaborado por el organismo competente según el Código de Ordenamiento Urbano para verificar el cumplimiento del Código en los planos de obra (cfr. punto 1.2.1.2 del citado Código urbanístico local). b. Por otra parte, del examen de las actuaciones administrativas suministradas por la comuna no surge que el dictado de la normativa de excepción haya sido precedido por una instancia de información y consulta públicas, tanto respecto del tipo de actividades cuyo desarrollo se habilitaba como en cuanto a la incidencia sobre el ambiente, tal como lo demanda el adecuado cumplimiento de los principios que resultan de el artículo 28 de la Constitución Provincial (en conc. Arts. 20 de la ley 25.675, 18 in fine de la ley 11.723; 2 incs. e y f del Decreto-ley 8.912/77). c. En adición, cabe valorar que al menos prima facie existe el riesgo de una incidencia negativa apreciable en el entorno urbano a causa de la alteración que ha de entrañar el desarrollo habilitado por la Ordenanza nº 20.665/04, sin que aparezca en autos acreditado que la normativa hubiese sido respaldada por una declaración de impacto ambiental. En efecto, tal recaudo en principio no parece abastecido con la evaluación obrante a fs. 105 y ss. del expediente administrativo de referencia, en cuanto sólo importa un estudio privado respecto del cual no consta que haya sido objeto de acto expreso de aprobación por autoridad competente, ni que hubiese sido sometido a alguna instancia informativa o participativa acordes a la índole de la iniciativa en cuestión. d. Si bien no está vedado al Municipio adecuar sus normas urbanísticas en función de nuevas decisiones públicas incluso a propuesta de particulares, ello supone un examen y justificación razonables de los cambios introducidos así como de los impactos que ellos habrán de causar, extremos que, como se ha visto, no han sido observados adecuadamente. Estas falencias ponen objetivamente en riesgo los derechos resultantes del citado artículo 28 de la Constitución provincial, haciendo palpable la necesidad de instrumentar medidas preventivas. e. Por otra parte, el Tribunal no puede ignorar que mediante las resoluciones nº 314 y nº 319, el Defensor del Pueblo de Vicente López recomendó al Departamento Ejecutivo que vetara ... las ordenanzas de excepción aprobadas en la sesión de los días 23/4 de diciembre de 2004 y resolvió alertar al Gobierno de la Provincia de Buenos Aires sobre la inconveniencia de homologar las excepciones aprobadas por las ordenanzas 20.653, 20.656, 20.658, 20.661, 20.664 y 20.665 , respectivamente (v. fs. 32/35 y 43/48). Como tampoco le es ajeno -a tenor las constancias agregadas a la causa B. 68.190, Roberto, Carlos y otros c/ Concejo Deliberante de Vicente López , tenidas a la vista-, que las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo la sesión en la que se aprobó la la Ordenanza nº 20.665/04 aquí cuestionada (sesión del día 23 de diciembre de 2.004 -18ª Sesión Ordinaria del Honorable Concejo Deliberante de la Municipalidad de Vicente López- expediente 2352/04 HCD) distaron de asegurar el tratamiento normal y apropiado debate acerca de una decisión de innegable trascendencia urbanística. f. Finalmente, la ordenanza nº 20.665/04, en cuanto implica la realización de una obra de envergadura que se aparta del esquema general vigente en materia urbano-ambiental en el Municipio, existente al tiempo de su dictado, genera un beneficio urbano diferencial no suficientemente sustentado por razones de interés público, lo que prima facie trasunta un quiebre del principio de igualdad jurídica (Arg. 11, Const. Pcial.). 7. En lo que hace al peligro en la demora, de los términos en que la Ordenanza nº 20.655/04 autorizó el registro de los planos del proyecto iniciado por Codinsa S.A. y aprobó el uso del predio para los fines del mismo, se deriva la posibilidad cierta de que la empresa desarrolladora ponga en ejecución el emprendimiento edilicio cuya evitación constituye, precisamente, el punto sobre el que repercute en forma directa el objeto central de la pretensión bajo análisis. En ese sentido, el Tribunal ha sostenido que en la evaluación del peligro en la demora como requisito general de toda medida cautelar, es preciso indagar tanto el gravamen que produciría la ejecución del acto cuestionado si al cabo del proceso fuera declarado ilegítimo -para el caso inconstitucional-, como -y en relación con- aquél que resultaría de la paralización temporal de los efectos de dicho acto, en el supuesto de arribarse a una sentencia adversa a la pretensión (doctr. causas B. 65.158, Burgués , res. del 30-IV-03; I. 3.521; I. 68.183, ya mencionadas). Ahora bien, tratándose del posible gravamen o afectación al entorno urbano de un vecindario aquella ponderación debe efectuarse a la luz de los principios preventivo y precautorio, propios de la materia ambiental, ínsitos en la cláusula del art. 28 de la Constitución de la Provincia y consagrados expresamente en el Art. 4 ley 25.675. Precisamente, en función de ellos, dados la dimensión de la intervención autorizada, la ausencia de adecuada expedición de una declaración de impacto, así como la falta de información y debate ciudadanos, aparece configurado un cuadro objetivo de riesgo urbano-ambiental que, en principio, subsume el caso en los términos del art. 230 inc. 2, del Código ritual, justificando el otorgamiento de una tutela cautelar. 8. En síntesis, teniendo en cuenta la índole de los bienes jurídicos comprometidos, corresponde hacer lugar al requerimiento cautelar solicitado. Por ello, el Tribunal RESUELVE: Hacer lugar al planteo cautelar, ordenando a la Municipalidad de Vicente López que suspenda todos los efectos de la Ordenanza nº 20.665/04 hasta tanto se dicte sentencia en las presentes actuaciones (arts. 195, 202 y 683 y conc. del C.P.C.C.). Previa caución juratoria del actor de responder por los daños y perjuicios que esta medida pudiese ocasionar, líbrese oficio por Secretaría (art. 199 del C.P.C.C.). Regístrese y notifíquese. Francisco Héctor Roncoroni Daniel Fernando Soria Juan Carlos Hitters Luis Esteban Genoud Hilda Kogan Eduardo Julio Pettigiani POR SU VOTO: Adherimos al voto de los Señores Jueces preopinantes, a excepción de lo expuesto en los puntos e) y f) del apartado 6º. Voto por la afirmativa. Eduardo Néstor de Lázzari Héctor Negri Fdo. Ro.So.Hi.Ko.Ge. Por su voto: DL.Ne. Registrada bajo el Nº 194 *0305618*

PLANEAMIENTO URBANO EN SERIO

Diario PAGINA 12, Suplemento ROSARIO 12.-
MIRTA LEVIN, TITULAR DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL
"Mucha construcción en altura"
La secretaria de Planeamiento municipal adelantó a Rosario/12 los principales lineamientos del Código Urbano que será modificado después de 40 años de vigencia. Entre la norma y el lobby de los constructores.

Por Guillermo Lanfranco

El boom de la construcción -también de la especulación y de la demolición-, apura a la Municipalidad de Rosario en su proyecto de modificación del Código Urbano vigente desde hace 40 años. Una normativa que sigue dando impunidad absoluta a cambios que la ciudad más sufre que disfruta: Edificios de departamentos implantados en medio de casas bajas, antiguas construcciones de valor patrimonial demolidos para favorecer negocios rentistas, alteración de rasgos propios de una cuadra o de un barrio entero. La secretaria de Planeamiento municipal, Mirta Levin, explica los fundamentos de la iniciativa, que el 28 de mayo próximo será debatida en una audiencia pública en el teatro La Comedia.
-¿Cuál es el sentido de revisar el Código Urbano que rige las construcciones en el Centro y Macrocentro?
-El Código Urbano de Rosario está vigente desde 1967 y sufrió más de un millar de modificaciones, pero nunca hubo una revisión conceptual completa y hoy es muy difícil de manejar por las contradicciones que contiene. Entonces desde hace 3 años estamos haciendo un profundo proceso de revisión, para lo que una vez aprobado se va a llamar Normas Urbanísticas de la ciudad de Rosario. Vamos a tener normas generales de tejido y normas particulares. Lo que vamos a presentar ahora son las primeras, que atienden a lo que es la ciudad ya consolidada, definiendo indicadores de uso, de altura. Las normas particulares son los planes especiales y de detalle, como Puerto Norte, Pichincha, Puerto Central, Yerbatera Martin, Ciudad Universitaria, es decir normas que no son genéricas sino que se aplican a un sector que tiene valor estratégico. En las normas de tejido estamos trabajando en dos de los sectores más importantes de la ciudad, por su magnitud y el peso de los cambios, porque han sufrido mas procesos de transformación y donde hoy está incluida toda la especulación para la construcción de edificios. Es decir, el Centro delimitado por Pellegrini, Oroño y el río, y el anillo siguiente, que va hasta avenidas Francia y 27 de Febrero. A través de dos ordenanzas se prevé establecer el régimen de alturas permitidas, áreas de preservación histórica, las políticas a seguir respecto al patrimonio, los criterios de construcción respecto a altura, la preservación de barrios que nos interesa mantener por sus características barriales y hasta ahora se podían construir edificios en altura. Es una norma que pretende definir dónde se puede y donde no construir en altura. Por otro lado define una política de preservación de edificios con valor patrimonial. Buscamos clarificar qué edificios queremos preservar, donde están localizados y, en esos casos, que se elimine la posibilidad de levantar edificios en altura.
-Hoy es visible la tensión entre las inversiones en la construcción de edificios y los vecinos que se resisten a que la especulación inmobiliaria les arruine su medio ambiente ciudadano. ¿La nueva normativa apunta a resolver este conflicto?
-Hay demandas que son muy válidas. Por ejemplo, la reforma normativa propuesta establece la prohibición de construir edificios de calle Cerrito hacia el sur. Y esto se debe a que en la realidad el 70 por ciento de los lotes en esa zona son de viviendas individuales, entonces no es lógico que la ciudad atente contra toda esa gente que eligió un lugar de vida por sus características de barrio. Entonces, construir edificios en altura en esa zona está atentando contra un patrimonio que tiene la ciudad en su conjunto y de cada uno de los rosarinos que invirtió para que ese lugar sea como es. ¿Por qué vamos a destruir zonas barriales donde la gente ha elegido vivir con determinadas características, llevándole allí construcciones en altura que se pueden colocar en otro lugar? Hay que dejar en claro que nuestro plan no elimina la posibilidad de construir en altura, sino que la está equilibrando porque la ciudad, el Código Urbano, ha exagerado terriblemente su posibilidad de construir en altura, sin tener en cuenta las condiciones barriales ni el patrimonio urbano. Entonces, lo que buscamos es ordenar esas cuestiones, porque sino parecemos una sociedad esquizofrénica: todos los días vemos en los diarios que la gente se queja cuando se demuele un inmueble de valor patrimonial, y ese un pedido muy fuerte. Entonces, la normativa no debe permitir que donde hay un edificio de valor patrimonial, se construya un edificio en altura. Y la preservación no son solo las viejas casonas, sino la entidad barrial, la cultura y la memoria de los barrios y que la gente reclama que se cuide. Otra cuestión a la que apuntamos es la previsibilidad, si alguien se compra una vivienda, que sepa que no corre riesgo de que al lado le construyan un edificio en altura. Además servirá para que las empresas de servicios sepan dónde tienen que reforzar su infraestructura porque esa zona puede tener mayor densidad poblacional.
-El lobby constructor argumenta que cualquier límite normativo que ponga en Estado afectará la inversión en el sector, ¿es realmente así?
-Nosotros hemos hecho un estudio muy exhaustivo, hemos elaborado datos estadísticos que derrumban ese mito. Por ejemplo, con la nueva normativa propuesta, en el futuro se podría sostener el ritmo de construcción actual durante 35 años. Nosotros no estamos eliminando la posibilidad de construir, sino acomodando las capacidades constructivas sobre una demanda más real y no sobre una terriblemente sobredimensionada.
-Y además con una tipología de construcción muy limitada, todos edificios de similares características, con casi nulas variantes.
-Nosotros nos preguntamos hasta cuándo da el mercado para hacer lo que se viene haciendo desde hace 40 años. Estamos muy acostumbrados al tradicional edificio de diez pisos en altura en un lote de 8,66 metros de frente. ¿Qué otras opciones le estamos dando a la gente para vivir? O un edificio de esas características, o en un barrio donde cada vez es más difícil comprar por el costo de las viviendas o los terrenos en función de la especulación de los inversionistas. Otra opción es irse a un barrio cerrado, o a otra localidad. Entonces no estamos dando opciones intermedias, por eso queremos que surjan nuevos prototipos edilicios, viviendas más en contacto con el suelo, o torres de perímetro liberado, donde se incorporen espacios verdes.
-Extrañamente, los que parecen resistir más estas modificaciones son los propios arquitectos, o por lo menos así lo hacen saber a través de su Colegio.
-Dentro del mismo Colegio de Arquitectos hay un fuerte debate al respecto, no hay un a opinión unánime. Lo cierto es que hay una gran resistencia a los cambios, pero nosotros decimos que esos cambios son necesarios y más en una ciudad que reclama proyectos innovadores, algo que Rosario tiene pendiente en el rubro construcción.
-La semana pasada se anunció un proyecto para construir una torre de departamentos de 170 metros de altura y 50 pisos, sobre la costa. ¿De acuerdo al proyecto de nuevo Código Urbano, se podría construir con esas características?
-Momento muy especial para anunciar ese proyecto...Si estuviera vigente el nuevo Código, esa torre no se podría construir porque estamos estableciendo un régimen de altura controlada. Tomando como ejemplo el proyecto de barrio Pichincha, para avenida Del Valle se regularon alturas de hasta 22 pisos. De todos modos, no hay una presentación oficial del proyecto ante la Municipalidad. No sabemos de qué se trata y no nos han pedido una reunión. Además estamos hablando de un inmueble de valor patrimonial de gran porte y no sabemos cómo se va a actuar al respecto. En ninguna oficina hemos recibido información ni tenemos pedido de audiencia alguno.
-¿Se puede desatar una especulación inversionista para construir todo lo que sea posible y en cualquier lugar, hasta que salga el nuevo Código?
-Obviamente que mientras esta norma no salga, estamos sujetos a todo esto. Por eso también decimos que el Municipio tiene que darle una respuesta clara respecto a lo que discute y que si hablamos de crecimiento, no necesariamente esto debe implicar destrucción de lo existente.
-¿En qué modo afecta a los barrios los cambios previstos en el Código?
-En el anillo perimetral se imponen alturas por zonas y por corredores y en el tramo central, por tramos de preservación, de renovación y de completamiento, con alturas máximas de 13 metros en el primer caso y de cinco pisos en el segundo.
-Una vez que se establezcan limitaciones de altura en el Centro y Macrocentro, seguramente la presión especulativa de la construcción irá a los bordes y entonces no será de extrañar que se comiencen a levantar edificios, por ejemplo, en San Luis y Río de Janeiro o en Sarmiento y Gaboto.
-Nosotros ya empezamos a relevar el resto de la ciudad y en particular el segundo anillo por fuera de avenidas Francia y 27 de Febrero, con el fin de modificar la normativa. La revisión del Código es completa, aunque empezamos por las áreas de valor estratégico y donde más se está construyendo.

ARTICULO

Palermo Viejo, Plaza Córtazar, las torres de Caballito, Telerman y el Plan Urbano Ambiental
Por Héctor Poggiese (Flacso y Redes PPGA)

El conflicto desatado en torno a la Plaza Cortazar enfrenta artesanos y comerciantes callejeros con vecinos residentes y entrelaza al comercio formal y algunas áreas del gobierno de la ciudad, en particular Espacios Públicos y Turismo. Como siempre pasa en esto casos, la polvareda impide ver las razones profundas del fenómeno.
Palermo es el filón más importante que el proceso de reurbanización dominante, identificado como “ciudad global”, encuentra en la Ciudad de Buenos Aires. La ciudad enfrenta problemas que responden al avance de la reurbanización urbanística que caracteriza al modelo neoliberal en las grandes ciudades del mundo (la ciudad global, la ciudad mundial) como se la ha denominado, pero ese proceso es ocultado con intención o con negligencia, por sus promotores (el capital financiero especulador inmobiliario y los “planificadores” que le abren camino) y también por los responsables administrativos de lo urbano (los gobiernos), para los cuales se trata apenas de los efectos del “boom” inmobiliario.
El caso más típico es Palermo Viejo, barrio sometido al destino de las minas de oro (equivale a los “garimpos” amazónicos): será explotado al máximo hasta su agotamiento y desaparición de su valor mientras esos actores cantan, en coro, las loas a los beneficios económicos del impacto urbano.La presión inmobiliaria sobre el barrio ya es demasiado evidente como para negarla: la torre de Guatemala oferta sus pisos con vistas al “barrio de casas bajas”, y del otro lado de la J.B.Justo se yerguen dos inmensas torres. Sólo falta que un empresario compre suficientes lotes en alguna manzana del área residencial haciéndose merecedor a la normativa especial que le brinda el CPU, para que la transformación urbana del viejo patrón constructivo se acelere de manera definitiva, empujada por las torres.
La presión combinada entre el comercio de diseño, gastronomía y turismo también es categórica y es veloz el ritmo de transformación de uso residencial en comercial. Plaza Cortázar y su entorno inmediato son el centro visible de un proceso mayor, que se caracteriza por la eliminación del uso residencial tradicional.
Lo que correspondería hacer, en vez de avivar los enfrentamientos entre sectores, es asumir la necesidad de un programa de convivencia entre los diferentes usos que hacen del area una zona mixta de residencia de densidad media, corredor de transporte complementario de la Av. Córdoba, comercio de diseño y gastronomía, turismo. Ese programa de convivencia sería el efecto de un Plan de Sector, autorizado por la normativa vigente del CPU, hecho con participación de los vecinos y otros actores locales, que determine los usos específicos con un detalle normativo más preciso.
Un Plan participativo es ordenador de conductas e intereses y es un preventivo de conflictos. Sin embargo, frente a los cambios en Palermo los gobiernos de la ciudad siguen prefiriendo actuar como bomberos cuando estalla un conflicto, no meten mano en el modelo que los provoca. (*)
Las torres de Caballito, que ahora están cuestionadas desde la movilización vecinal y suspendidas a término por un decreto del Jefe de Gobierno, bien podrían inscribirse dentro del movimiento general de la especulación inmobiliaria que apunta a ofertar vivienda a sectores medios y altos, en pos de grandes y rápidos lucros.
Desde el mes de febrero en adelante Telerman viene explicando que dicha transitoriedad terminará cuando se sancione por la Legislatura el Plan Urbano Ambiental, cuya segunda y abreviada versión acaba de elevar para su tratamiento por los diputados. Según el Jefe de Gobierno y su prensa esa versión del PUA, una vez aprobado, servirá para proteger barrios como Caballito y otros.
Me permito dudar de semejante aseveración, apenas un espejismo. Hay bastante engaño en eso porque nada puede asegurar que las expresiones de deseos u objetivos que contiene el texto del PUA tengan por si mismas efectos normativos (aun cuando el PUA tenga sanción legislativa) y porque el gobierno no apela al uso de los instrumentos normativos vigentes (el Plan de Sector) para enfrentar y resolver el desarrollo urbano de los barrios residenciales amenazados, sea por la expulsión o cambio brusco de su calidad de vida, de los residentes (Palermo), sea por el aumento de la densidad poblacional (Caballito).
No hace falta esperar la sanción del PUA. Bastaría con que se ponga en práctica para Palermo y Caballito lo dispuesto por el Código de Planeamiento Urbano, desarrollando los Planes de Sector, en forma participativa, creando así posibilidad que los vecinos y otros actores puedan componer y confrontar sus modos de vivir y sentir la ciudad con los otros modos de hacer ciudad que hoy transitan los expedientes inaccesibles para el común de las gentes, preparando las trasformaciones que son noticia sólo cuando se comienzan a construir.
Con el PUA aprobado o sin PUA aprobado, el camino para esos problemas urbanos enclavados en los territorios de los barrios es el mismo: que el GCBA impulse en cada caso un plan de sector urbano, participativo y consensuado, instrumento que ya existe en el CPU y que el PUA mantiene y confirma, sin modificarlo.

(*) El gobierno Telerman reacciona promoviendo el desplazamiento de los artesanos y comerciantes callejeros a un sector próximo al ferrocarril en la calle Darwin. Diputados kirchneristas presentan como alternativa un anteproyecto de ley para que el área sea reconocida como turística, desplazando el transporte a otras áreas del mismo barrio, y convocando a comerciantes, artesanos y al sector turismo del GCBA, pero comete el error de no considerar a los vecinos residentes, ignora el uso residencial. Los artesanos resisten ocupando la plaza, la feria de arte se muda a otra plaza, el ejecutivo vuelve atrás con los artesanos que tienen legítimos permisos. Los vecinos residentes reclaman que no conocen el proyecto oficial para la plaza. La confusión y los efectos perversos producidos por la ausencia de un plan urbano consensuado en el sector perdura y la realidad será siendo la producida por el mercado y el modelo de reurbanización dominante, sobre el que ninguno de los actores en conflicto (incluido el gobierno) se manifiestan.

viernes, abril 20, 2007

SE CAMBIA LA FISONOMIA DE LOS BARRIOS

Diario INFOBAE

El boom de Caballito y Villa Urquiza
Son dos barrios clásicos de la Capital que están transformando su fisonomía y población debido a la gran demanda de propiedades. Las nuevas y viejas edificaciones son de gran calidad pero aún existe una puja por los precios entre compradors y vendedores.

Caballito y Villa Urquiza eran, hasta hace algunos años, dos barrios porteños donde la mayoría de los compradores de viviendas eran hijos de vecinos de sendas zonas. Clásicos, elegantes y con mucho verde, sus edificios y habitantes mantenían un estilo de gran nivel y tranquilidad a pocos minutos del centro y con todos los medios de transporte posibles. Hoy, sin perder esa calidad característica, ambos lugares se están transformando por la llegada de nuevos propietarios que vienen de todos los puntos cardinales de la Capital y también del Gran Buenos Aires. La causa: cientos de construcciones nuevas, bien equipadas y que apuntan tanto a las familias como a parejas y solteros. En el último año, por ejemplo, se hicieron más de cien edificios con departamentos a estrenar, terminados o en construcción aún, con un promedio de 10 pisos en el corazón de Caballito. En Villa Urquiza, actualmente, hay casi cien obras –entre las ya lanzadas a la venta y las que están en plena obra- de entre 8 y 10 pisos y 20 departamentos cada uno. Allí, los mejores, ubicados entre las avenidas Monroe y Álvarez Thomas, y las calles La Pampa y Burela también se comercializan a más de 1.000 dólares el metro cuadrado. Dentro de esos márgenes, los más cotizados están sobre las avenidas Triunvirato y Olazábal. Se cree que a principios del próximo año se sumarán al barrio 100 mil metros cuadrados nuevos. Las preferencias Los dos barrios son los elegidos por quienes zafaron sus ahorros del corralito pero no pertenecen al sector de más alto poder adquisitivo como para acceder a los nuevos emprendimientos de Palermo y Belgrano, que concentran el 30 por ciento de los ladrillos puestos entre el año pasado y este en la Capital Federal. Pero también son los preferidos por las empresas constructoras debido a la disponibilidad de terrenos y el precio de los mismos. En Caballito, hasta que estalló el boom, era posible encontrar lotes por menos de 200 dólares el metro cuadrado. Esto se daba porque el barrio era característicamente de casas bajas, muchas muy antiguas, que daban para derrumbarlas y construir edificios. Además, el Código Urbano permite construcciones altas en la zona, por lo que cualquier obra se convierte en una buena ecuación porque se pueden comercializar más de 3000 metros cuadrados por terreno, como promedio. En los últimos meses, las empresas se quejan de que los precios treparon hasta superar los 300 dólares por metro cuadrado de terreno, lo que los obliga a no poder cobrar menos de mil dólares el metro cuadrado para que cierre la ecuación de la inversión. En Villa Urquiza pasa lo mismo y existe el problema de que hay más demanda que oferta porque hay pocos terrenos y los propietarios que tienen casas para demoler están a la expectativa de los precios –creen que van a subir- para vender bien. Hoy, se está pidiendo por los lotes disponibles entre 300 y 400 dólares por metro cuadrado. Más lejos de la calle Burela, los precios caen entre un 15 y un 25 por ciento. Gran parte de la suba se concentra en la llegada del subterráneo, momento en que el barrio se potenciará mucho más. Incluso esta posibilidad atraerá a jóvenes estudiantes del interior cuyos padres les compran departamentos y siempre son adeptos a este tipo de construcciones. Las características Lo que se está edificando en ambos barrios son departamentos de uno, dos y tres dormitorios, con superficies de entre 50 y 110 metros cuadrados, que son las características más demandas por el mercado actual. Se trata de matrimonios con dos o tres hijos, parejas sin hijos y también personas solteras que acceden a su primer vivienda. En Villa Urquiza, por ejemplo, buscan más las familias, aquellas que consideran mejor vivir en un barrio tranquilo sin tener que cruzar la General Paz, ya que, a diferencia de Caballito, los edificios allí tienen más servicios comunes, como jardines, piscinas, salones de usos múltiples y juegos para niños. De todos modos, en Villa Urquiza también se buscan mucho las casas, que conforman el 70 por ciento del paisaje urbano. Los precios en las zonas más residenciales van entre 700 y 900 dólares el metro cuadrado, igual que sucede en Caballito. Por otra parte, estos son los precios máximos que hasta ahora están dispuesto a pagar en estos barrios los comprados por viviendas usadas, pese a que muchos propietarios intentan comercializar a mil dólares el metro cuadrados por departamentos de más de cinco años. Esta disparidad entre la oferta y la demanda ha generado una puja que en los últimos tres meses comenzaron a notar un freno en las ventas los agentes inmobiliarios. Se debe a que la noticia del auge a hecho que los dueños elevaran los precios y la demanda se frenó o las ofertas son mucho más bajas, congelando gran parte de las operaciones. Pocos locales y alquileres En Caballito y Villa Urquiza, debido al boom inmobiliario, quedan pocos locales para alquilar o comprar e instalar un comercio y apenas si aparecen departamentos o casas para alquilar. Hasta hace dos años había muchos locales vacíos, cerrados desde la época de la devaluación poro en 2002, con la estabilidad del dólar, todos los comercios fueron ocupados y con muy buen rendimiento debido a la creciente población que se da en ambas zonas. Al igual que en la mayoría de los barrios pujantes de la Capital, la ocupación de locales es del 95 por ciento y el precio no baja de los 800 dólares el metro cuadrado.

LAS CONSTRUCCIONES AGRAVAN LOS TEMPORALES

RADIO CONTINENTAL

Denuncian que la construcción indiscriminada empeora las consecuencias de los temporales

Ana María Fernández, miembro de SOS Caballito, denunció que “Buenos Aires está colapsado en todos los órdenes”.“Esto lo demostró la lluvia de anoche. La construcción indiscriminada hace que esto sea peor”, afirmó por Continental.

sábado, abril 14, 2007

PROTESTA



Diario LA NACION


Protesta por otro derrumbe en Caballito
Los vecinos renuevan el reclamo contra la construcción de torres; ayer se desplomó la pared medianera de una obra en construcción y varias familias debieron ser evacuadas

Las distintas agrupaciones de vecinos de Caballito renuevan su reclamo contra la construcción de torres con una protesta que realizan desde las 12 en Zuviría al 800 tras otro derrumbe en una pared medianera de una obra en construcción. Ayer se desplomó la medianera de una obra en construcción en Parque Chacabuco (cerca de Caballito, corazón del reclamo contra la construcción de torres). Al caer, rompió un caño de gas de la casa aledaña. Si bien no hubo heridos, las familias que habitaban la vivienda tipo PH debieron ser trasladadas. Mario Oybin, de la agrupación S.O.S Caballito, señaló que la protesta es en repudio a las torres y en solidaridad con las personas damnificadas por el nuevo derrumbe.



MAS DERRUMBES


Diario CLARIN


EN PARQUE CHACABUCO

Otro derrumbe por una obra en construcción

Por la tarde una pared medianera junto a una obra en construcción se derrumbó en la calle Zuviría al 800, en Parque Chacabuco. Al caer, la medianera rompió un caño de gas y aunque no hubo heridos, 16 familias fueron evacuadas. Anoche trabajaba allí personal de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro y de la Guardia de Auxilio. Hacían peritajes y apuntalamientos.La Subsecretaría de Control Comunal del Ministerio de Gobierno porteño informó, en un comunicado, que todo se inició por un derrumbe interno en la obra de Zuviría 825, lo que generó a su vez la caída de la pared vecina, parte de un pasillo que comunica cinco departamentos. Por otro lado, el PH que da al frente de Zuviría 837 sufrió una rajadura en la pared lateral.Este derrumbe se suma a otros cuatro que se registraron en Caballito y en otros barrios porteños durante marzo. El más espectacular fue el de la casa ubicada en Pedro Goyena 1654, cuya pared lateral se desmoronó por completo a fines del mes pasado. Junto a la vivienda se estaba construyendo un edificio de once pisos cuyo pozo, de siete metros, fue socavado por la lluvia, lo que provocó la caída de la medianera. El arquitecto responsable de la obra, Roberto Alegro, fue suspendido e inhabilitado para trabajar en el ámbito de la Ciudad durante diez años.Según la información que difundió el Gobierno porteño, la obra de Zuviría 825 contaba con un permiso otorgado el 22 de febrero. El arquitecto a cargo sería Néstor Eduardo Piccolo y la construcción correría por cuenta de la empresa Planide. A la noche uno de los encargados de la obra dijo: "Todo estaba en regla y se habían hecho los taludes para apuntalar, pero la pared indudablemente estaba muy deteriorada, la tierra se ablandó y se vino abajo". Sin embargo, los vecinos contaron que habían hecho una denuncia policial porque ya notaban algunas rajaduras en la pared del pasillo. Algunos de ellos iban a pasar la noche alojados en un hotel del barrio de Once. Según contaron a Clarín algunos vecinos de la zona, que están agrupados y quieren limitar las construcciones de edificios en barrios con características residenciales, en este terreno en forma de L, y con otra salida por la calle San José de Calasanz, se estarían levantando dos torres de ocho pisos que se comunicaban entre sí y con un pulmón común.


lunes, abril 09, 2007

SIGUEN LOS DERRUMBES...

Diario RIO NEGRO


Se desmoronó el patio de un edificio en Bariloche
Excavaciones en terreno lindero para construir, fueron la causa. Habitantes del edificio dijeron que "por poco no fue una tragedia" Quejas por la falta de controles en el "boom" de la construcción
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SAN CARLOS DE BARILOCHE (AB).- El descontrol del boom inmobiliario produjo "un sacudón" en Bariloche. Los vecinos del edificio "Brama 1", ubicado en Salta 597, se sobresaltaron durante la noche del jueves cuando se derrumbó una parte del patio, por la excavación del lote lindero.
"Yo sentí claramente el desmoronamiento y mi hija también se despertó", contó Angélica, que habita en un piso superior. Reconoció que se asustó mucho y que está preocupada, igual que los habitantes del edificio de San Martín 590, que se ubica debajo del Brama 1.
En el terreno anexo se está construyendo otro edificio, lo cual motivó una importante excavación junto al inmueble de Salta, cuya parte inferior tuvo que ser reforzada para prevenir derrumbes de suelo. No obstante, no se hizo lo mismo con el patio trasero, que se desmoronó.
Los vecinos sostienen que "faltó poco para que suceda una tragedia" y que los trabajos "desnudan la falta de previsiones en la construcción de grandes edificios, cada vez más frecuentes en Bariloche".
Durante la mañana de ayer se comenzaron a organizar y evaluaban presentar un recurso judicial para que "los trabajos se hagan con corrección, se prevengan accidentes más graves y se sancione a quienes con sus determinaciones ponen en riesgo la vida de los vecinos".
Por lo pronto, el administrador del edificio inferior realizó una exposición policial, para dejar constancia del derrumbe.
Adela, que vive en el edificio de la calle San Martín, dijo que "hace dos meses que están sacando tierra y cavando y parece que los vecinos les importan poco". Afirmó que ya hubo derrames de cloacas y otros problemas. Se preguntó si la obra estará aprobada por el municipio y evaluó que ocupará todo el lote, lo cual, a su entender, no estaría permitido. Otro de los presentes dijo que debajo de los inmuebles habría una vertiente entubada y se preguntó que pasará con la nueva obra.
Graciela estimó que "gracias a Dios que no había ningún obrero trabajando, pues el derrumbe pudo haber provocado una tragedia". Se quejó del desmedido crecimiento que tiene la ciudad, en la cual "se construyen edificios por todos lados".
Según pudo averiguar este diario, la obra proyectada entre las calles San Martín y Salta se ubica en la parte posterior de una construcción de dos pisos, donde funciona una conocida vinoteca. En su parte posterior se construirían cuatro plantas para cocheras y otras dos, en la parte alta, para viviendas. Estas últimas tendrían ingreso peatonal desde la calle Salta.
Los cuatro pisos de cocheras, con capacidad para un centenar de vehículos, permitirían paliar el grave déficit de la calle San Martín, donde el estacionamiento es un problema. El ingreso vehicular se haría por San Martín al 600 y el edificio contaría con modernos montacargas, para subir y bajar los automóviles.
Uno de los vecinos preocupados aseguró a este diario que "estoy muy de acuerdo con que hagan cocheras y hasta podría comprar una, pero que la obra se haga bien y que no ponga en peligro al vecindario".
Recordó el reciente derrumbe en la Capital Federal, donde se desplomó una pared completa en una casa de dos plantas y dijo que si no se toman medidas, podría sufrir daños el departamento inferior del edificio Brahma.

ACTO EL 11 A LAS 19.00 HS.

COMUNICADO DE PRENSA

El próximo miércoles 11-04 en Av Avellaneda y García Lorca a las 19 hs, los vecinos de Caballito daremos una nueva muestra de compromiso en la defensa de la calidad de vida.Frente a la sede de nuestro querido Ferro, asistimos a otro nuevo jalón en la destrucción de la fisonomía del barrio. Pretenden demoler dos antigüas casonas de estilo arquitectónico, para levantar en su lugar, dos torres de 30 pisos; que entre otras barbaridades, proyectarán sombra sobre las piletas del club.Tenemos el nivel más bajo de espacios verdes del país y el más alto índice de densidad poblacional; el servicio de cloacas colapsado, como ya reconoce el propio Telerman. Caballito se ha transformado en el coto de caza de la especulación inmobiliaria, que no tiene límites para su codicia, como lo demuestra el derrumbe de la casa de Pedro Goyena al 1600.Es imprescindible la aprobación inmediata por parte de la Legislatura de una ley que establezca una altura máxima de 9 metros para las construcciones en el barrio.
EL MIERCOLES 11 DE ABRIL A LAS 19 HS NOS REUNIMOS EN AV.AVELLANEDA Y GARCIA LORCA PARA IMPEDIR ESTE NUEVO ATROPELLO.LOS VECINOS DE CABALLITO TENEMOS UNA CITA DE HONOR.

CONVOCAN:

MOVIMIENTO IDENTIDAD CABALLITO: 4431-5248

SOS CABALLITO:4988-0753

VECINOS AGRUPADOS DE CABALLITO:4924-8753

viernes, abril 06, 2007

Diario EL BARRIO DE VILLA PUEYRREDON

El conflicto por las construcciones indiscriminadas en la Ciudad
Cuando la ciudad es mercancía

Por Haydée Breslav
para la Cooperativa de Editores de Publicaciones EBC

"Tan alta la ciudad/ que nos dejó sin sol…"
Con esta magnífica hipérbole –perteneciente a su tango "El último farol", con música de Aníbal Troilo, grabado por éste en 1966 -describió Cátulo Castillo el avance de la edificación sobre el paisaje urbano. Cuarenta años después, el auge de la construcción no inspiró, que sepamos, versos memorables; en cambio, ha suscitado movimientos, protestas y reclamos vecinales, que a su vez dieron lugar a amparos judiciales y a la adopción de distintas medidas por parte del Ejecutivo porteño. Este trabajo informa sobre la situación y, a través de la opinión de reconocidos especialistas, analiza las causas e implicancias del fenómeno.
Los Decretos
El 15 de febrero último, a pocos días de haber caducado el periodo de la denominada "veda a las torres", el jefe de Gobierno de la Ciudad, Jorge Telerman, y el ministro de Planeamiento y Obras Públicas, Juan Pablo Schiavi, anunciaron las nuevas medidas que regularán la construcción de edificios en altura.
En la oportunidad se comunicó la derogación del decreto Nº 1929/06, del 13 de noviembre -que, como se recordará, había suspendido por 90 días los permisos de obra nueva o ampliación para edificios destinados a vivienda, de más de 13,5 metros de altura, en los barrios de Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito.
Asimismo, se dieron a conocer nuevas disposiciones que establecen, entre otras cosas, que en los referidos barrios –salvo el de Núñez, donde según la información del Gobierno de la Ciudad, no se detectaron lugares críticos- los trámites suspendidos, así como los nuevos, deberán presentar certificado de factibilidad técnica e hídrica, expedido por la empresa estatal Agua y Saneamientos Argentinos –AYSA-. En esos mismos barrios, la exigencia de evaluación de impacto ambiental se reduce, de 10.000, a 5.000 metros cuadrados.
También se dispuso la creación de la Comisión Interfuncional de Habilitación Ambiental, que estará integrada por representantes de los ministerios de Obras Públicas, Ambiente y Gobierno, y la constitución del Comité de Coordinación y Planeamiento de Infraestructura, del que participarán vecinos y funcionarios de las áreas de Obras Públicas y de Espacio Público. Por su parte, los ministerios de Hacienda y de Obras Públicas formularán un plan de desarrollo urbano de zonas promocionales, mientras que el de Gobierno elaborará un programa de supervisión de obras, "observando cualquier afectación que se pudiera producir sobre los derechos de los vecinos." En cuanto a los ciudadanos, se los invita a participar en talleres para preparar y consensuar programas de reforma al Código de Planeamiento Urbano.
En la información suministrada por el Gobierno de la Ciudad consta asimismo que "se detectaron graves problemas de infraestructura en las redes de agua potable y de cloacas de la empresa AySA.
Protestas, movilizacionesy amparos

En los considerandos del decreto 1929 se menciona la "preocupación de la Justicia de la Ciudad" en los "autos caratulados ‘Oybin, Mario c/ G.C.B.A. s/ Amparo’". Se trata del fallo del 6 de noviembre de 2006, por el cual la jueza Alejandra Petrella dispuso hacer lugar a la medida cautelar solicitada por un vecino de Caballito y ordenar al Gobierno de la Ciudad que se abstuviera "de otorgar nuevos permisos de demolición o de obra en el predio delimitado por las calles Paysandú, Arengreen, Martín de Gainza y Gaona."
Entre otras consideraciones, la magistrada pone de manifiesto que "la demandada se limitó a denunciar sólo dos obras que se estarían realizando en la zona cuando de la constatación judicial efectuada surge que existirían por lo menos nueve emprendimientos en construcción o recientemente terminadas."
Cabe destacar que, en su contestación a la demanda, el representante del Gobierno de la Ciudad manifestó que el amparista tendría que considerar "la posibilidad de evaluar la búsqueda de otro ambiente más sano que el de la ciudad, tal vez alejado de ella."
Oybin recurrió a la Justicia en junio del año pasado, meses después de haberse iniciado en Caballito las marchas de vecinos en protesta por las construcciones indiscriminadas. En ese sentido, distintas asambleas y organizaciones de la ciudad y del conurbano constituyeron el 4 de noviembre, en Bernal, la Red Verde Ciudadana.
En la oportunidad coincidieron en reclamar, como "necesidad prioritaria e indeclinable, la utilizaciones de audiencias públicas, consultas populares o el método de participación popular que la legislación de cada zona habilite, para legitimar cualquier resolución que quiera adoptarse en relación con el futuro urbanístico y ambiental de las zonas a implementarse.", así como la participación de la ciudadanía, "más allá del rol de sus representantes políticos", en todos los temas relacionados con el planeamiento urbano y el medio ambiente.
El 28 de diciembre se dio a conocer la medida cautelar que suspende las construcciones a futuro en el radio comprendido por las avenidas del Libertador y Luis María Campos y las calles Zabala y Andrés Arguibel, del barrio de Palermo; hasta la fecha se han presentado otros amparos por zonas de Villa Pueyrredón, Caballito, Palermo, Coghlan, Colegiales, Villa Urquiza, Flores y Núñez, así como de las localidades de Vicente López y Bernal; se encuentra en elaboración el correspondiente a las torres del predio Carrefour, en La Paternal.
Por otra parte, la Red Verde Ciudadana esgrimió distintas razones para calificar de "insuficientes" a las nuevas medidas anunciadas por el Ejecutivo porteño -de las que informamos al principio de esta nota- y les atribuyó generar "más dudas que certezas." Así las cosas, la empresa Koad S.A., constructora de dos torres de 32 pisos en Caballito, promovió un juicio por daños y perjuicios a Mario Oybin y otros vecinos, cuya primera audiencia tuvo lugar el 19 de febrero; en momentos de cerrar esta nota supimos que la apoderada de la empresa Leonides Construcciones S.R.L. envió a vecinos de Villa Pueyrredón una carta documento donde hace mención de "accionar por los daños y perjuicios ocasionados."
Consecuencias ambientales

Para los abogados ambientalistas María Alejandra Butti y Osvaldo Sidoli, patrocinantes de los referidos amparos, "la cantidad de obras que se realizan genera una variación en las condiciones de vida de todos los vecinos por insuficiencia e inadecuación de la infraestructura existente, afectación de la propiedad por ruidos y contaminación, aumento de las vibraciones en gran escala, intensificación del tránsito y elevación de la temperatura media por efectos de la expansión de la superficie cubierta por cemento."
Advierten también acerca de "la sobrecarga de las redes de distribución eléctrica", que en meses de alta temperatura "pueden, en el mejor de los casos, sufrir cortes controlados, o llegar a un colapso ante un ante un consumo elevado", así como "la impermeabilización de los suelos, con el consecuente impacto en las inundaciones." Y resumen: "Cloacas colapsadas, problemas para encontrar cupo en los colegios a la hora de anotar a los chicos, falta de luz natural por la altura de los edificios que se están construyendo , poca presión de agua, cortes de electricidad en verano y falta de gas en invierno: esa es la contracara del boom inmobiliario."
Observan que ni las empresas constructoras, ni las que son propietarias de los predios, "han adoptado las medidas necesarias para evitar la afectación del entorno urbano, el paisaje y la calidad de vida de los vecinos; tampoco lo ha hecho el Gobierno de la Ciudad. Se construye sin planificación urbana alguna, sin análisis de impacto sobre la infraestructura, sin estudios sobre la significación del aumento poblacional."
"Por el solo hecho del valor de la propiedad", subraya, "se pretende modificar un barrio, sin preocuparse por quienes allí residen. Queda claro, entonces, que se trata de privilegiar la especulación inmobiliaria por sobre el derecho a un ambiente sano, a la salud de los vecinos y a una infraestructura adecuada."
La política urbana

Por su parte, el arquitecto Osvaldo Guerrica Echevarría, de la Asamblea Permanente por los Espacios Verdes Urbanos -APEVU- expresa que "la acción de los vecinos porteños en oposición a la proliferación indiscriminada de edificios en altura de perímetro libre (torres) puso al descubierto la política urbana implementada a partir de agosto de 2000."
Y refiere que el 2 de ese mes, "en el marco de una maratónica sesión en la que fueron aprobadas 144 leyes en 48 horas" la Legislatura de la Ciudad aprobó también "la Ley Nº 449 de modificación del Código de Planeamiento Urbano -CPU- y la Ley Nº 452, modificatoria de la Ley Nº 123 de Evaluación de Impacto Ambiental -EIA-."
Estas modificaciones determinaron que "a partir del año 2000, en Buenos Aires se comenzara a construir sin Evaluación de Impacto Ambiental -EIA- con normativa a medida sobre lotes de más de 2.500 metros cuadrados mediante la simple presentación de una declaración jurada y la aprobación de planos por funcionarios de tercera línea."
"Esta operatoria", subraya, "fue la resultante del acuerdo entre los grandes inversores inmobiliarios, los grupos políticos mayoritarios del momento y la representación corporativa de los profesionales de la construcción (los mismos que protestaron por la suspensión de permisos de obra)."
Cuando el suelo urbano es mercancía
En opinión del arquitecto Sergio Molina, diputado de la ciudad por el Bloque del Sur, "esta crisis no se puede resolver dentro de las pautas del libre mercado. La ciudad ha sido devastada por negocios sobre la tierra, y el gobierno ha rematado, entregado y regalado tierras públicas para negocios de emprendimientos inmobiliarios: pasó con Puerto Madero, nos sigue pasando con los nuevos proyectos sobre el puerto y nos va a seguir pasando con las tierras en Retiro; ahora van a avanzar con los predios del ONABE en Palermo. El Estado no es ejemplificador, ni pone límites, y no sólo deja que el mercado elabore sus propias reglas, sino que le arma los negocios, encontrándonos hoy con una ciudad que tiene el suelo totalmente dolarizado, lo que es insólito y expulsivo. Hay grupos inmobiliarios que se han aprovechado de este descontrol premeditado, y han producido las catástrofes que dieron lugar a las legítimas protestas vecinales por el tema de las torres."
"Esta situación", prosigue, "no se soluciona simplemente con un código de edificación; no basta con discutir en qué lugar, bajo qué condiciones y con qué requisitos se pueden construir torres. Lo que la ciudad necesita, primordialmente, es producir una profunda reforma urbana, junto con un amplio debate sobre el suelo urbano como bien social y recurso colectivo, rechazando la concepción de la ciudad y de la tierra como mercancías." Y explica: "Más allá de que podamos controlar que en algún lugar no sucumban la infraestructura y el paisaje urbano, mientras tengamos un suelo dolarizado, que provoca la expulsión de los sectores populares, se seguirá promoviendo una ciudad elitista"
Con respecto al Estado, Molina insiste en que "tiene que salir a regular los emprendimientos sobre todo el suelo urbano y, como sucede en otros países, imponer altos impuestos a la especulación sobre la tierra y los inmuebles ociosos", pero advierte que "en lugar de ser un modelo impulsor de políticas públicas, se ha convertido en impulsor y garantista de grandes negocios inmobiliarios", y se pregunta: "¿cómo vamos a pedirles a los privados que sean ejemplos de inversión social responsable cuando el propio Estado especula con el suelo y no lo protege."

PARIS: LAS TORRES EN LA MIRA

Diario CLARIN
RASCACIELOS EN FRANCIA
En París también se desató la pelea por las torres
En medio de una polémica comunal por las torres, Thom Mayne ganó el concurso para erigir una que rivaliza con la de Eiffel. Todos los proyectos en danza. Y los vaivenes de un conflicto que mezcla intereses arquitectónicos y económicos.

FREDERIC EDELMANN y EMMANUEL DE ROUX. De Le Monde.Las torres vuelven a aparecer de manera escandalosa en París, mejor dicho, en su periferia inmediata, aún cuando fueron condenadas por la mayoría del municipio liderado por Bertrand Delanoë (PS). El viernes 24 de noviembre, un jurado internacional eligió al ganador del concurso de arquitectura lanzado por el grupo hipotecario Unibail para la construcción de una nueva torre en la Défense (Hauts-de-Seine). El proyecto ganador, del norteamericano Thom Mayne, rivaliza con la torre de Eiffel por alcanzar los 300 metros de altura. Por otro lado, el edificio ofrece una superficie de cerca de 130.000 m2, casi la mitad del nuevo objetivo de 300.000 m2 definido por la EPAD (Establecimiento público para la habilitación de la Défense), cuya misión fue prolongada hasta el año 2010 y que aún preside el polémico derechista Nicolas Sarkozy. ste había anunciado el 25 de julio un plan de relanzamiento de la Défense. "No se trata solamente de evitar que se pierda terreno, también nos hace falta seguir siendo los primeros frente a proyectos como el de City Life, en Milán o de Moscú City o incluso otros polos terciarios que se están implementando rápidamente en Barcelona, Madrid o Amsterdam", había declarado el presidente del consejo general de Hauts-de-Seine. El plan también prevé la demolición y luego la reconstrucción de diecisiete edificios que suman 150.000 m2, con la posibilidad de aumentar sus superficies. Todos estos nuevos proyectos surgen de la ronda de consultas con un número muy restringido de arquitectos. A fines de octubre, el grupo de seguros Generali confió a la agencia francesa Valode et Pistre, (convertida en una de las más activas de Francia), una torre que también alcanzaría los 300 metros fatídicos (90.000 m2). Plantada en el eje principal de la Défense, su diseño será fácilmente reconocible: gótica con sus cinco picos "sueño de los alpinistas citadinos", ecologista-urbana cuando se la mira de cerca, francamente técnica en el detalle de su estructura, la construcción quizás evoque de modo no repetitivo los principios estructurales de las malogradas torres del World Trade Center. Valode et Pistre, quienes por otro lado construyen la torre de 185 metros llamada T1 cerca de la futura torre de Unibail de Mayne, no tenían más que 4 contrincantes. Entre ellos, Christian de Portzamparc, una de las estrellas de la arquitectura francesa, que ya está construyendo la torre llamada "Granite" para la Société Générale, un poco más hacia el oeste, detrás de l''Arche.El "barrio financiero" no es el único terreno parisino que se burla de la capital y sus inquietudes. En Boulogne-Billancourt, Jean Nouvel, quien concursaba también para la Torre Unibail, está encargado de erigir una torre de 88 metros en los antiguos terrenos de la firma Renault. Su diseño, que evoca una mesa alta transparente, hace pensar en un invernadero gigante, sobre un plano cuadrado con un techo a dos aguas. En Levallois, se ha lanzado la obra de dos torres. Clichy saca otra a concurso. Aubervilliers se prepara para seguir el movimiento. El municipio de Issy-les-Moulineaux prevé la construcción o la reconstrucción de cinco torres. Y su alcalde, André Santini (UDF), le habría dicho en junio a Delanoë, la siguiente frase alentadora: "Ya verás, tus amigos se van a poner tan celosos con mis torres que te dejarán construir algunas".En esta querella, se entremezclan los intereses arquitectónicos, económicos y financieros. Y no es fácil separarlos. Pero, lo que es seguro es que las torres se han convertido, para la población parisina, en la bestia que hay que atacar y, por otro lado, en el terror del equipo municipal de turno. En tanto, si los parisinos son tan hostiles con las torres, también es porque los modelos que vieron erigirse en el siglo XX fueron, desde el punto de vista arquitectónico y urbano, casi todos fracasos. Comenzando por la ingrata torre de Montparnasse, que se eleva 180 metros delante de la estación del mismo nombre.Estos fracasos tienen múltiples causas. Primero, son el resultado de una falla conceptual que no tienen, por ejemplo, los rascacielos estadounidenses. En Francia, y especialmente en París, las torres se construyen como objetos únicos en lugar de integrarse al urbanismo. El pie de estos verdaderos monumentos entonces se "vitrifica" y la vida urbana tiene gran dificultad de integrar la tierra de nadie, como se la ha definido. A veces están plantados sobre un sistema de losas que son aún más apremiantes, de seguridad incierta, como las construcciones mediocres del Front de Seine o las del barrio Nationale en París XIII, cuyo entorno se esfuerzan en renovar sin lograr cambiar su naturaleza.Como lo definían dos de los arquitectos más mediáticos de Francia, Patrick Bouchain y Rudy Ricciotti, "tanto el rechazo a las torres como el odio al cemento ocultan problemas más importantes en una ciudad como París: la densidad urbana y la gestión del patrimonio construido y de los espacios libres". El otro debate, que también tiene como centro a los edificios de gran altura, es acerca de la forma arquitectónica. Y enfrenta a los partidarios de una renovación creativa a imagen de las grandes capitales europeas (de Londres a Roma, de Madrid a Berlín y Bruselas) con los de un neoclasicismo "retro", en lo que sería la prolongación de los esquemas hausmanianos (de los cuales, los ecologistas resultan muy a menudo los héroes).El alcalde de París, tal vez sacudido por los argumentos de los profesionales, sobre todo el del arquitecto Yves Lion, se declara a favor con prudencia al principio de torres de poca altura linderas con la periferia. Pero debe componer con los Verdes su mayoría municipal. Una prueba permitirá medir su determinación de construir, o no, una torre sobre los terrenos del helipuerto de París que debe mudarse o restringir su perímetro. Pero, es cierto, está situado del otro lado del sagrado "Boulevard péripherique".

PRINCIPIOS

Los Principios del desarrollo sustentable:

1. El desarrollo sustentable debe orientarse a mejorar la calidad de vida de la población
2. El desarrollo sustentable tendrá como condición esencial la mejora de las condiciones de hábitat de los grupos sociales más pobres.
3. Los recursos naturales son parte de la planificación urbana y regional del territorio
4. Los planes urbano-ambientales deben considerar el corto, mediano y largo plazo
5. La identidad local debe incorporarse en los programas de educación ambiental desde un enfoque interdisciplinario.
6. La participación de la población debe estar garantizada en los planes urbano-ambientales, en todas sus etapas.
7. La evaluación del impacto ambiental deberá constituir un ítem más de los planes urbano-ambientales
8. Las acciones surgidas de los planes locales o regionales no afectarán el ambiente de otras jurisdicciones
9. La normativa ambiental responderá a las prioridades de la comunidad local relacionándose con la normativa regional y nacional
10. Se garantizará un manejo eficiente de los planes urbano-ambientales a través de la coordinación de los gobiernos locales, provincial y nacional.

miércoles, abril 04, 2007

SABIDURIA DEL PUEBLO...

"PELADO...
AFRANCESADO...
SOS EMPLEADO
DEL NEGOCIO INMOBILIARIO..."

Canción popular de los vecinos de Caballito
(Gracias Rodolfo)

HUMOR


Los nuevos conflictos territoriales: el escamoteo de la cuestión

Los nuevos conflictos territoriales: el escamoteo de la cuestión
En los últimos años, han surgido nuevas formas de participación ciudadana, que se definen por la defensa del territorio y de los bienes naturales. Dichos reclamos están vinculados al actual proceso de expansión de la frontera agrícola, minera, energética y sobre territorios que incluyen reservas de recursos naturales, impulsada por el marco regulatorio impuesto en los años 90 (y continuado en la actualidad), favorable a la instalación de grandes empresas trasnacionales (con regalías bajísimas, grandes exenciones impositivas y otros privilegios), cuyo impacto en términos ambientales, sanitarios, productivos y económicos, se revela sumamente desastroso para la vida de la comunidad.Uno de los casos emblemáticos es el conflicto que mantiene la población de Esquel, situada en la provincia de Chubut, con la empresa minera canadiense Meridian Gold. En el año 2002, gracias al alerta dado por técnicos y ambientalistas de la región, la comunidad de Esquel se movilizó contra la explotación de una mina de oro a cielo abierto, altamente contaminante. Finalmente, los vecinos autoconvocados organizaron un plebiscito en marzo de 2003, que arrojó un rotundo “no” a la minería tóxica, reuniendo el 81% de la población.Como afirma Pablo Bergel, el “efecto Esquel” originó una ola que despertó otras regiones donde ya se habían implantado o se proyectaban emprendimientos mineros de gran envergadura, que involucran conocidas multinacionales. En la actualidad, reclamos similares tienen lugar en Río Negro, en San Juan, Catamarca, La Rioja y Mendoza, donde los vecinos se han organizado en asambleas de autoconvocados, en contra de la minería tóxica. Como sucede también en otros países de América Latina, estas movilizaciones dan cuenta de la importancia de los nuevos núcleos de conflicto, centrados cada vez más, en la defensa del hábitat, la protección de la biodiversidad y los recursos naturales no renovables, frente al avance de las empresas trasnacionales.La potencialidad de estas movilizaciones es enorme. Por un lado, al denunciar el avance de un modelo de saqueo y de contaminación, dichas asambleas no sólo plantean la necesidad de un cambio del marco regulatorio actual, sino que abren una disputa en torno a lo que se entiende por modelo de desarrollo sustentable. Por otro lado, el proceso de construcción revela una articulación multisectorial y policlasista con formas de participación asamblearias, lo cual sin duda se conecta tanto con el proceso de politización abierto en 2002, como con los levantamientos comunitarios registrados en los 90, ligados a la crisis y desmantelamiento de las economías regionales. En este sentido, son conflictos de nuevo tipo, pues ponen en juego un complejo entramado social, en el cual se encuentran involucrados diferentes actores sociales, económicos y políticos (actores locales y globales, así como el poder político en sus distintos niveles).Pero si la potencialidad de estas movilizaciones es mayor, necesario es decir que las asimetrías también son muy grandes. Para comenzar, estamos hablando de actores locales que confrontan directamente con los agentes del capitalismo global (empresas energéticas y mineras transnacionales). El caso de Esquel es en este sentido emblemático. Hace un tiempo seis vecinos de esta localidad fueron querellados por la compañía Meridian Gold por “violación de secretos empresariales”. La compañía denuncia la difusión del audio de una reunión, llevada a cabo en la ciudad de Buenos Aires, en la cual directivos de la empresa, junto con representantes de una conocida consultora local y una ONG extranjera, se propusieron diseñar una estrategia de “acercamiento” hacia aquellas personas y organizaciones más “accesibles al diálogo”, con el objetivo de torcer la voluntad de la comunidad de Esquel, expresada muy claramente en el plebiscito de 2003. Hace sólo unos días, el 13 de febrero, se llevó a cabo una “audiencia de conciliación”, en la cual estuvieron presentes ambas partes (un vecino de Esquel y representantes de la Meridian Gold), en la cual la empresa mostró su voluntad de llevar a juicio a los asambleístas por la difusión de ese audio.El fenómeno ambientalista encuentra paralelismos significativos con lo que sucede desde hace años respecto de la protesta social. Recordemos que la judicialización de la protesta se inició en 1996 y tuvo como blancos predilectos piqueteros y militantes sindicales (maestros, empleados públicos). Hoy en día se estima que existen más de 4.000 personas procesadas. Una parte importante de estas causas se originaron en las localidades petroleras (Salta, Neuquén y, más recientemente Santa Cruz), y varias de ellas fueron iniciadas por empresas multinacionales. También pueden hallarse paralelismos con los conflictos que hoy enfrentan a compañías inmobiliarias con vecinos. Así, hace unos días la compañía Load S.A., que actualmente levanta dos torres en el barrio porteño de Caballito, hizo una denuncia penal por “daños y perjuicios” contra dos vecinos de ese barrio, que se oponen a la construcción indiscriminada en nombre de la calidad de vida y el control de los usos del suelo. ¿No será que estos hechos están señalando entonces el inicio de una segunda oleada de judicialización, que abarca ahora los explosivos conflictos ambientales?En todos estos casos nos encontramos con conflictos serios que involucran violaciones de derechos constitucionales; grandes empresas involucradas; marcos regulatorios hechos a la medida de aquellas grandes empresas; gobiernos locales sobre los que pesan razonables dudas en cuanto a su imparcialidad frente a las partes involucradas (grandes empresas, vecinos, trabajadores); e individuos afectados que se agrupan para hacer frente al conflicto, en nombre de sus derechos violados. Ello, ante la inoperancia, negligencia o connivencia/parcialidad de los poderes públicos. Finalmente, también distingue a estos casos la precariedad de medios que padecen los sectores más vulnerables para hacer frente al conflicto, y la ausencia de foros públicos adecuados a través de los cuales resolver tal tipo de problemas de modo rápido y ecuánime.Al mismo tiempo, desde el gobierno nacional, a excepción del conflicto ambientalista en Gualeguaychú, la regla suele ser el silencio, lo que normalmente implica un compromiso efectivo con la parte mas poderosa del conflicto: al respaldar con el poder coercitivo del que dispone contratos leoninos, condiciones de trabajo y técnicas de explotación, que expresan la violación de derechos y/o la afectación grave al medio ambiente, el poder público deja de ser un tercero imparcial en la discordia. En tales situaciones, las disputas alcanzan un rango constitucional. En una mayoría de casos, los problemas no son difíciles de resolver: a veces involucran conflictos de derechos constitucionales con otros de carácter infra-constitucional; en otras derechos contra meros intereses; y sólo en los casos más difíciles y menos comunes derechos constitucionales versus otros derechos de rango constitucional. En estas situaciones, sin embargo, la solución no suele ser tan compleja, ya que debe existir una prioridad para la atención de los derechos más urgentes (i.e. la falta de alimentación adecuada, la violación de derechos territoriales de poblaciones indígenas) o aquellos que dejan en situación de desamparo a un mayor número de personas (i.e. el impacto ambiental, sanitario y social grave sobre una comunidad).Por todo ello, resulta criticable que el poder político no intervenga ni decida de una vez y rápidamente en estos conflictos. Peor aún, en ocasiones, y frente a la desidia del poder político, los conflictos terminan derivándose a la esfera judicial que, salvo excepciones, viene a reproducir -insólita e injustificadamente- la ecuación de poder reinante en la esfera política, y desfavorable a quienes sufren las violaciones de derechos mas graves. Este tipo de situaciones generan, razonablemente, una creciente desconfianza sobre el poder publico, y a la vez, continúan minando la legitimidad de sus decisiones. En todos estos casos, el problema no es solamente que el conflicto se politice o se judicialice, sino que, en cualquiera de las dos esferas, el conflicto sea desnaturalizado, privándose al mismo del contenido de derechos que lo distingue y que debiera marcar el modo en cómo resolverlo. El riesgo es, en definitiva, tratar a estas disputas como si no fueran, ante todo, disputas que involucran derechos, es decir, escamotear la cuestión de fondo y tratar a estos conflictos como si involucraran, meramente, un enfrentamiento entre intereses particulares contrapuestos.

EL GCBA TAMBIEN TIENE CULPA EN LOS DERRUMBES

Diario PERFIL

Ocurrió en Balvanera hace doce añosPor derrumbe condenan a constructora y a gobierno
El dueño de una imprenta había alertado al Ejecutivo de Buenos Aires. "Resulta pueril argumentar, como lo hace el Gobierno de la Ciudad, que no es su función 'intervenir cuando hay un profesional al frente de una obra'", sostiene el fallo.
La Cámara Civil condenó a una empresa constructora y al gobierno porteño a pagar una indemnización a los dueños de una imprenta del barrio de Balvanera por el derrumbe de su local a raíz de los vicios que presentaba una obra en un terreno vecino, donde se proyectaba levantar un edificio.La sentencia fue dictada por la sala F de la Cámara Nacional en lo Civil a raíz de lo ocurrido el 16 de marzo de 1995 en México 1355, lugar donde había una imprenta que fue destruída junto con toda la maquinaria cuando se derrumbó el local por fallas en la excavación del pozo de obra del terreno vecino.El hecho remite a lo ocurrido el lunes en la calle Pedro Goyena de Caballito, cuando una vivienda familiar resultó destruida por obra de una construcción de un edificio por parte de la firma platense Credil. Ante la hipótesis de pagar una indemnización, la firma, lejos de asumir responsabilidades, pidió indemnización.
El tribunal de apelaciones confirmó un fallo de primera instancia que condenó a la constructora pero hizo extensiva la responsabilidad al gobierno porteño "por haber omitido ejercer el poder de policía cuando se le requirió que tomara intervención", según la sentencia dictada en febrero último pero difundida hoy.La empresa constructora, "PB Club SA", que deberá indemnizar a los dueños de la imprenta, tenía previsto construir un edificio de ocho pisos y dos subsuelos y desde el comienzo de la obra los dueños de la imprena habían advertido al gobierno porteño sobre posibilidades de derrumbeLa denuncia había sido presentada ante la Dirección de Guardia y Auxilio y Emergencias, que intimó a la constructora, aunque esta empresa no acató la advertencia."Resulta pueril argumentar, como lo hace el Gobierno de la Ciudad, que no es su función 'intervenir en una obra en construcción cuando hay un profesional frente a ella'", consideró la Cámara Civil.La Justicia entendió que ese argumento no es válido porque el Gobierno porteño "en ejercicio del poder de policía tiene facultades para realizar el seguimiento de las edificaciones que originen peligros para personas y/o bienes privados o públicos".También tiene la potestad de "efectuar clausuras, desocupaciones y/o demoliciones en caso de peligro o inseguridad futura, disponer las medidas técnicas del caso, ordenar los trabajos necesarios para eliminar el peligro inmediato y solicitar, la colaboración de otras áreas y/o equipamiento especial".De acuerdo a informes periciales que constan en la causa, el derrumbe ocurrió por "las excavaciones que se realizaban por debajo del nivel de fundación del muro divisorio o medianero que separaba los predios, al ceder los tabiques por falta de apuntalamiento de muros y estructura del predio lindero".La imprenta, Gráfica Pinter S.A. reclamó una indemnización que cubriera los daños, el costo de demolición y reconstrucción del edificio, el valor de las máquinas o su reparación y repuestos, gastos de reinstalación de la imprenta, entre otros rubros."Si la obra nueva no se hubiese emprendido no se habrían producido los daños y es obvio que no mediaron actos o hechos imputables al actor, o a sus dependientes, que agravaran el riesgo inherente a dicha obra", se sostuvo en el fallo.
Ver: http://www.perfil.com/contenidos/2007/03/30/noticia_0052.html

EL GCBA TAMBIEN TIENE CULPA EN LOS DERRUMBES

Diario PERFIL

Ocurrió en Balvanera hace doce añosPor derrumbe condenan a constructora y a gobierno
El dueño de una imprenta había alertado al Ejecutivo de Buenos Aires. "Resulta pueril argumentar, como lo hace el Gobierno de la Ciudad, que no es su función 'intervenir cuando hay un profesional al frente de una obra'", sostiene el fallo.
La Cámara Civil condenó a una empresa constructora y al gobierno porteño a pagar una indemnización a los dueños de una imprenta del barrio de Balvanera por el derrumbe de su local a raíz de los vicios que presentaba una obra en un terreno vecino, donde se proyectaba levantar un edificio.La sentencia fue dictada por la sala F de la Cámara Nacional en lo Civil a raíz de lo ocurrido el 16 de marzo de 1995 en México 1355, lugar donde había una imprenta que fue destruída junto con toda la maquinaria cuando se derrumbó el local por fallas en la excavación del pozo de obra del terreno vecino.El hecho remite a lo ocurrido el lunes en la calle Pedro Goyena de Caballito, cuando una vivienda familiar resultó destruida por obra de una construcción de un edificio por parte de la firma platense Credil. Ante la hipótesis de pagar una indemnización, la firma, lejos de asumir responsabilidades, pidió indemnización.
El tribunal de apelaciones confirmó un fallo de primera instancia que condenó a la constructora pero hizo extensiva la responsabilidad al gobierno porteño "por haber omitido ejercer el poder de policía cuando se le requirió que tomara intervención", según la sentencia dictada en febrero último pero difundida hoy.La empresa constructora, "PB Club SA", que deberá indemnizar a los dueños de la imprenta, tenía previsto construir un edificio de ocho pisos y dos subsuelos y desde el comienzo de la obra los dueños de la imprena habían advertido al gobierno porteño sobre posibilidades de derrumbeLa denuncia había sido presentada ante la Dirección de Guardia y Auxilio y Emergencias, que intimó a la constructora, aunque esta empresa no acató la advertencia."Resulta pueril argumentar, como lo hace el Gobierno de la Ciudad, que no es su función 'intervenir en una obra en construcción cuando hay un profesional frente a ella'", consideró la Cámara Civil.La Justicia entendió que ese argumento no es válido porque el Gobierno porteño "en ejercicio del poder de policía tiene facultades para realizar el seguimiento de las edificaciones que originen peligros para personas y/o bienes privados o públicos".También tiene la potestad de "efectuar clausuras, desocupaciones y/o demoliciones en caso de peligro o inseguridad futura, disponer las medidas técnicas del caso, ordenar los trabajos necesarios para eliminar el peligro inmediato y solicitar, la colaboración de otras áreas y/o equipamiento especial".De acuerdo a informes periciales que constan en la causa, el derrumbe ocurrió por "las excavaciones que se realizaban por debajo del nivel de fundación del muro divisorio o medianero que separaba los predios, al ceder los tabiques por falta de apuntalamiento de muros y estructura del predio lindero".La imprenta, Gráfica Pinter S.A. reclamó una indemnización que cubriera los daños, el costo de demolición y reconstrucción del edificio, el valor de las máquinas o su reparación y repuestos, gastos de reinstalación de la imprenta, entre otros rubros."Si la obra nueva no se hubiese emprendido no se habrían producido los daños y es obvio que no mediaron actos o hechos imputables al actor, o a sus dependientes, que agravaran el riesgo inherente a dicha obra", se sostuvo en el fallo.
Ver: http://www.perfil.com/contenidos/2007/03/30/noticia_0052.html

lunes, abril 02, 2007

LAS TORRES ENFERMAN

Carta de Lectores, Diario CLARIN, edición impresa, 2 de Abril de 2007.-

¿LOS EDIFICIOS TORRE ENFERMAN A LA GENTE?
Especialistas de varias disciplinas, físicos, médicos, ambientalistas y antropólogos vienen anunciando las graves consecuencias que producen en el medio ambiente, homo sapiens incluido, la proliferación de edificios torre de forma desmesurada.
Científicos del prestigioso Instituto Max Planck de Alemania, luego de un estudio realizado para tal fin, advirtieron sobre el deterioro de la calidad de vida de los habitantes de Nueva York, a raíz del incremento de la inmensa "selva de cemento" construida en Manhattan. Incremento de enfermedades cardiovasculares y distintos tipos de cáncer, enfermedades del aparato respiratorio y alergias. Aumento de trastornos psíquicos, de casos de depresión severa, ataques de pánico y agarofobia, cuyo aumento se dio en la zona de mayor edificación.
¿Cómo hacen para vivir en ALemania 80 millones de habitantes, prácticamente sin rascacielos? ¿Y en Gran Bretaña, Italia o Francia, con sus aproximadamente 60 millones cada uno? Todos estos países, como se sabe, con una superficie promedio comparable a la de la Provincia de Buenos Aires.
Pablo PELLEGRINI
pellegrini@fibertel.com.ar

CABALLITO: UNA TORRE CADA TRES MANZANAS


REPORTE INMOBILIARIO


ReporteInmobiliario.com relevó 76 manzanas del barrio de Caballito comprendidas entre las siguientes calles: Av. La Plata, Del Barco Centenera, Av. Directorio y Rosario. Se observa una importante cantidad de edificios en construcción, la mayoría de los cuales cuenta con un avance de obra inferior al 50 %. Se encuentran en construcción 26 edificios, los cuales suman un total de 55.837 m2.


Hay un edificio en construcción por cada tres manzanas en promedio.El grado de avance de obra de los distintos emprendimientos constructivos es diverso. El 65 % del total se encuentra con un avance inferior al 50 %, en etapa de obra gruesa, por lo que estarían recién en condiciones de ser entregados para fines del corriente año y/o principios del próximo. Sobre la Av. Pedro Goyena se concentra la mayor cantidad de obras en construcción, se han detectado 6 en 10 cuadras de recorrido. No es casual, ya que dicha arteria es una de las áreas del Barrio con más alto valor de cotización por m2, aglutinando a su vez las preferencias de la demanda.En la manzana rodeada por las calles San José de Calasanz, Valle, Riglos y la ya citada Av. Pedro Goyena, se construyen en la actualidad 4 edificios, uno con frente a cada una de las calles mencionadas.La cantidad de unidades que engrosará la oferta de departamentos a estrenar proveniente de las nuevas edificaciones será de alrededor de 800. Es destacable, el empuje puesto de manifiesto por los desarrolladores e inversores, los cuales seguramente se inclinaron a poner “manos a la obra” en función de la nueva ecuación de costos de producción y precio de venta que convalidó el mercado a partir del último trimestre del año 2002, sumado a una cierta estabilidad de otras variables. El año que recién se inicia, dará la pauta y dimensión del riesgo al que se lanzaron los desarrolladores en el área de estudio, según acompañe o no la demanda a la magnitud de la oferta y precios solicitados.

Fuente: ReporteInmobiliario.com Fuente: ReporteInmobiliario.com

1) José Bonifacio 866 – 952 m2 - Avance obra 40%

2) Thompson 677 – 1.300 m2 (e) - Avance de obra 70%

3) Av. Pedro Goyena 821 - 4.000 m2 (e) - Avance de obra 85%

4) Del Barco Centenera al 600 – 3.152 m2 - Avance de obra 55%

5) Av. Pedro Goyena 741 - 3.300 m2 - Avance de obra 95%

6) Av. Pedro Goyena 750 – 3.700 m2 - Avance de obra 45%

7) José Bonifacio 656 - 2.028 m2 - Avance de obra 20%

8) José Bonifacio 650 – 2.028 m2 - Avance de obra 75%

9) Av. Pedro Goyena 667 – 3.306 m2 - Avance de obra 40%

10) San José de Calasanz 564 – 1.200 m2 (e) - Avance de obra 1%

11) Riglos 521 - 1.203 m2 - Avance de obra 35%

12) Valle 602 esq. Riglos – 752 m2 - Avance de obra 90%

13) Riglos 255 – 5.500 m2 (e) - Avance de obra 80%

14) Av. José Maria Moreno 271 – 5.464 m2 - Avance de obra 30%

15) Av. Pedro Goyena 460 – 1.333 m2 – Avance de obra 15%

16) Matorras 317 esq. Viel – 1.093 m2 – Avance de obra 15%

17) Av. Pedro Goyena 313 – 755 m2 – Avance de obra 15%

18) Av. Directorio 151 – 2.450 m2 – Avance de obra 45%

19) Doblas 550 – 1.800 m2 (e) – Avance de obra 40 %

20) Formosa 156 – 2.507 m2 – Avance de obra 15 %

21) Senillosa 309 esq. Guayaquil – 1.797 m2 – Avance de obra 65%

22) Guayaquil 75 – 1.100 m2 (e) – Avance de obra 95%

23) Formosa 41 – 1.000 m2 (e) – Avance de obra 90%

24) Formosa 40 – 1.021 m2 – Avance de obra 30%

25) Senillosa 430 – 1.859 m2 – Avance de obra 50%

26) Av. José Maria Moreno 547 – 1.257 m2 – Avance de obra 15 %


NO SE TOMARON EN CUENTA PARA EL PRESENTE ANALISIS LOS EDIFICIOS RECIENTEMENTE TERMINADOS QUE ESTAN VENDIENDO UNIDADES A ESTRENAR EN ESTE MOMENTO.

LA CIUDAD SE VA ¿PARA ARRIBA?

TOP INMOBILIARIO
TRANSFORMACIONES URBANAS: EDIFICIOS QUE SE ELEVAN HASTA LOS 170 METROS DE ALTURABuenos Aires se va para arriba: cada vez hacen más rascacielosLa construcción de torres que rondan los 40 pisos sigue en alza en Puerto Madero. Y la tendencia ya se extendió a otros barrios porteños. Los departamentos se cotizan entre 2 mil y 4 mil dólares el m2.

Los rascacielos porteños ya no son una rareza en el tejido urbano, se integran en el paisaje y miran la Ciudad desde lo alto. Cada vez son más las torres que se acercan a las nubes con medidas espectaculares, que alcanzan los 170 metros. Desde "el cielo", sus habitantes son testigos privilegiados del horizonte. El río y la traza de las avenidas cobran otra dimensión desde estos miradores panorámicos.La tendencia va en alza. El concepto de "torres country" está despuntando por barrios diversos. Si bien se concentran en Palermo y Puerto Madero, los emprendimientos que ofrecen numerosos servicios adicionales también llegaron a Colegiales, Núñez y Barrio Norte, cambiando la fisonomía urbana. Se trata de tipologías arquitectónicas que tuvieron excelente aceptación entre el vecino porteño y el inversor extranjero. Los brokers dicen que las obras venden hasta el 40% de los departamentos desde el momento en que se presentan en sociedad. Los pisos altos que cotizan desde los US$ 2.000 y trepan hasta penthouses de U$S 4.000 el m2 ya coparon el mercado. En Puerto Madero se están levantando la torre Repsol YPF (160 metros), dos torres más del complejo Le Parc, el edificio Mulieris (dos torres de 160 metros) y el Chateau Puerto Madero (47 pisos). Y en Palermo, las Torres de Bulnes (140 metros y 40 pisos)."Las ciudades son organismos vivos, mejor que crezcan hacia arriba", analiza el arquitecto Justo Solsona, cuyo estudio está a cargo de las imponentes Mulieris, dos torres de 160 metros que se están construyendo en el Dique 1 de Puerto Madero. Con una inversión de US$ 60 millones edificarán 6.200 m2.
Muchos vecinos ponen el grito en el cielo cada vez que un coloso nuevo se entromete entre las calles. Es el caso de Beatriz T., una profesora de música de Palermo Hollywood, que se queja: "Cuando terminen las obras, me van a tapar el sol", dispara. En cambio, Judith Balbo, diseñadora, cree que "cuando toda la línea de edificios que están construyendo sobre Juan B. Justo estén listos vamos a tener un barrio más seguro e iluminado. Yo estoy esperando que se revalorice mi departamento para venderlo a buen precio", especula. En este sentido, Gustavo Esses, uno de los arquitectos que proyectó las torres Mirabilia en Juan B.Justo y Soler (el terreno de las ex bodegas Peñaflor), le dijo a Clarín que "las torres están en la mitad de una manzana de un barrio deteriorado, signado por galpones abandonados. Vamos a dejar 9 mil metros libres, un pulmón verde para el barrio".Además de la sombra, el viento y el movimiento de aire a nivel peatonal que generan es otra de las contras. "Para el viento hay soluciones arquitectónicas", calma los ánimos Solsona y cree que la Ciudad no va a perder su identidad: "No hay que ponerse extremadamente sentimental. A Buenos Aires hay que leerla como una metrópoli". Otros que protestaron, a principios de mes, fueron los vecinos de Caballito que se movilizaron para impedir que se construyan edificios altos en zonas residenciales.
Pero más allá del negocio, o la tendencia es el actual Código de Planeamiento urbano, vigente desde 1977, el que determina alturas, establece zonificaciones y otorga permisos y licencias. "La altura de las torres tiene que ver con el tamaño del terreno: cuanto más grande, mayor posibilidad de construir hacia arriba", explica Juan Manuel Borthagaray, arquitecto que participó en el Master Plan de Puerto Madero aprobado por el jurado, que puso como tope un techo de 160 metros (aunque después vienen las salas de máquinas y antenas, en muchos casos). Así, en un terreno de 2 mil m2, se pueden edificar 6 mil en una zona con FOT (factor de ocupación total) 3, por ejemplo. ¿Cuál es el límite? "Está dado por la prudencia. Más allá de los 35 pisos las cosas se empiezan a complicar un poco en cuanto a estructuras y tiempos de obra. Lo que rige es el sentido común", reconoce el urbanista. La tentación y los avances tecnológicos muchas veces impulsan a los desarrolladores a crecer un poco más. Es el caso de las Torres Renoir, el emprendimiento de Puerto Madero Arrancó con un proyecto de 40 pisos para la segunda torre, pero después se agregaron 10 más, llegando a una cima de 170 metros. "Quisimos aprovechar al máximo el FOT disponible", apunta Sergio Bianchi Bolzán, integrante del estudio Robirosa, Beccar Varela y Pasinato arquitectos.Un repaso por la historia de la edificación porteña marca la década del 60 como bisagra. En esa etapa se modificó el anterior Código, que dio los primeros permisos para construir en altura. En 1906 el Congreso Nacional era el punto más alto de referencia aéreo, con sus 85 metros. Un siglo después la marca se duplica con ladrillos que le dan nombre a las torres.

Vivian Urfeig
Publicado en Clarín

HUMOR