El Boom de la Construcción
Por Alberto Pontoni y Azul Coppari.
El artículo ilustra sobre uno de los tantos fenómenos de interés que registra la economía argentina después del colapso del 2001-02. Más concretamente, el paradójico auge de la construcción a pesar de la aguda escasez de crédito hipotecario. Resulta ilustrativo tener en cuenta que, generalmente, la principal explicación de los boom inmobiliarios, como los actuales de EEUU y España, se funda en la abundancia de crédito y bajos intereses.
Características del fenómeno
En el 2004 los permisos de construcción otorgados para la ciudad de Buenos Aires alcanzaron a 1.2 millones de m2, nivel levemente inferior al de 1998 (que registra el récord de los últimos 30 años) y cinco veces superior al del 2002. Esta tendencia se ha reforzado durante el 2005 al incrementarse en un 60% respecto del año anterior los permisos solicitados. Todo sugiere que estamos asistiendo al inicio de un nuevo boom inmobiliario, si bien aún lejos de los 3 millones de m2 de promedio anual construidos durante la década del 60, periodo en que se transformo el perfil edilicio de la Capital Federal.
Lo curioso de este fenómeno es que se produce a pesar de la perdida de poder adquisitivo de la población, cuyos ingresos reales se han visto mermados por la inflación que siguió a la hiperdevaluación, y la contracción del crédito de largo plazo, a consecuencia del colapso bancario y caída de depósitos que siguió a la "pesificación". De allí, la importancia de efectuar algunas consideraciones adicionales que permitan comprender mejor la naturaleza de lo que esta sucediendo.
En primer lugar, la concentración geográfica del boom. El sesenta por ciento de las nuevas obras están centralizadas en sólo 4 de los 47 barrios de la Capital: Belgrano, Caballito, Palermo y Puerto Madero. Por el contrario, en otras áreas densamente pobladas de la ciudad, como Monserrat, San Nicolás y Villa Soldati, no se presentó un solo permiso para construcción en lo que va del año. La conclusión resulta sencilla: el boom se encuentra circunscripto a barrios de clase alta o media-alta y destinado a un sector de la población que no requiere de crédito para comprar.
El análisis se ve corroborado por otra información. La mitad de las nuevas construcciones han sido catalogadas como suntuosas, la máxima categoría utilizada por el Departamento de Obras Particulares del gobierno porteño.
Otro dato importante es el fuerte incremento del precio de los nuevos inmuebles en los barrios beneficiados por este boom. Según fuentes del sector inmobiliario el precio por m2 de un departamento a estrenar fluctúa entre 1500 y 2500 dólares. Esto son niveles superiores a los registrados antes de la crisis.
Medido en pesos el precio de venta del m2 se incrementó tres o más veces mientras que el promedio general de precios (inflación) no alcanzó a duplicarse. En síntesis, los nuevos departamentos se han encarecido y provocado una "burbuja" en los precios.
Boom por concentración
¿Qué explica el auge inmobiliario frente a una población más pobre, departamentos mas caros y escasez de crédito?
A nuestro entender el fenómeno es la resultante de sumar las conductas de dos tipos de protagonistas, usuarios e inversores, emergentes del proceso de distribución regresiva de ingresos de los últimos años.
La mayor concentración de ingresos hace que junto a un sector de la población cada vez más pobre haya también otro cada vez más rico, cuya liquidez y disponibilidad de fondos compensa la "sequía" de crédito que afecta a la mayor parte de la población. Es este último uno de los protagonistas del nuevo fenómeno. De allí el perfil mas concentrado y excluyente que presenta este boom inmobiliario respecto de los anteriores.
Por el lado de los inversores, se registra una creciente demanda de inmuebles alentada por tres factores: la posibilidad de plusvalía asociada con un alza sostenida de precios (aprovechar la espiral de la nueva burbuja), la buena tasa de retorno que brinda el mercado de alquileres y la seguridad de esta inversión. En otras palabras, hay un grupo importante de compradores que son inversores antes que consumidores.
Curiosamente, el desplazamiento de consumidores por inversores en la demanda de inmuebles tiende a consolidarse, ya que la mayor dificultad de la población de bajos ingresos de acceder a la vivienda propia aumenta la demanda y precio del alquiler, elevando la rentabilidad y atractivo de este tipo de inversión.
Boom por liquidez
El boom de la construcción no es un fenómeno aislado de nuestro país. Los mercados inmobiliarios de EEUU y Europa también están en plena ebullición. Pero a diferencia con lo que sucede en Argentina en esos países el fenómeno esta mas asociado a la abundancia de crédito (liquidez) y bajas tasas de interés que impulsan la compra de inmuebles. En estos casos el auge de la demanda y la burbuja de precios tiene un tinte más "democrático", ya que se asienta en amplios sectores de la población y no de pequeños grupos privilegiados.
Las voces de preocupación que se elevan en esos paises acerca de la eventualidad de un estallido de la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias sobre el conjunto de la economía esta fundada en la posibilidad que un ciclo recesivo afecte los ingresos de la población comprometiendo el pago de los créditos hipotecarios. Una situación de esas características podría arrastrar a un colapso del sistema financiero ya que su cartera de crédito presenta un elevado riesgo de exposición. Este no es el caso de nuestro país.
A título de conclusión
Todo incremento de la actividad económica es, indudablemente, una buena noticia. Sin embargo, es poco saludable que se asiente sobre una distribución regresiva de los ingresos y la exclusión de amplios sectores. Un proceso de estas características resulta poco sustentable y engañoso, como lo fue el auge de los 90 que tuvo en el endeudamiento externo uno de sus pilares. Velar por brindar consistencia a los ciclos expansivos y la participación del conjunto de la sociedad en la distribución de los beneficios deben ser objetivos permanentes de los responsables de política económica de todo régimen democrático.
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