José Rozados analiza el boom que deja afuera a la clase media porque no tiene acceso al crédito hipotecario
En una manzana de Caballito se están levantando cinco torres. La imagen, que se replica en los barrios porteños de Puerto Madero y Palermo, muestra la actualidad de la construcción en los principales centros urbanos de la Argentina: sólo los sectores de altos ingresos participan del mercado inmobiliario, mientras el asalariado medio se queda afuera, porque no puede acceder a un crédito hipotecario. Luego de la devaluación, el desfasaje de los precios de los inmuebles respecto de los sueldos dividió la población entre los que pueden adquirir una vivienda con efectivo y los que no, describe José Rozados, socio de la consultora Reporte Inmobiliario. Por eso, señala, es el momento de que el Estado intervenga de forma decisiva para alentar la demanda de la clase media.
-¿Cómo se explica el auge de la construcción en Buenos Aires?
-El llamado boom de la construcción está a la vista, pero solamente está a la vista en algunos sectores de la Ciudad. Lo que caracteriza al mercado inmobialiario, sobre todo en la Capital Federal, es un alto grado de concentración, pero desde dos puntos de vista: una por localización, y por otro lado, por calidad. Esta situación se replica en otros puntos del país, como Rosario, Córdoba o Mendoza.
-¿Dónde se está construyendo?
-Más allá de lo que pueda mostrar la realidad, la calle, existen los permisos de construcción del gobierno porteño. Durante el primer semestre, en 10 barrios, de los 47 que tiene la Capital, se concentró más del 76% de la totalidad de metros cuadrados permisados para multiviviendas, es decir, para edificios en PH. Y el 46% del total, corresponde a tres barrios: Puerto Madero, Palermo y Caballito. Si le agregás Villa Urquiza y Belgrano, tal vez ya estemos en el orden del 60% del total. Esta es la concentración por localización.
-¿En qué consiste la concentración por calidad, como señaló?
-La categorización de la superficie que se hace en las oficinas de obras particulares de acuerdo con la calidad del proyecto que se presenta, muestra que el 50% del total de metros cuadrados que se pidieron, son para la categoría suntuosa, que es el máximo nivel de calidad constructiva con el cual la municipalidad califica los proyectos.
PARA POCOS
-¿Por qué se produce esta segmentación?
-Responde a una demanda que es prescindente de la financiación hipotecaria, compuesta en general por los sectores ABC1 de la población. Se desarrolla en los lugares y con la calidad constructiva que obviamente va a captar a la demanda, que hoy por hoy es la que construye.
-¿De qué valores estamos hablando?
-Dependiendo de los barrios, el metro cuadrado a estrenar está en 1.500 dólares, aunque hay pisos en Madero donde está arriba de los 3.000, y hay emprendimientos en Almagro del orden de los 1.100.
-¿Cómo es este panorama respecto de otros momentos?
-Este es un proceso que se viene dando desde la devaluación. Antes la extensión era más uniforme. La concentración no era tan pronunciada como ahora. Se construía para el ABC1, pero también un metro cuadrado para un asalariado medio, que tenía a través de sus ingresos, acceso a un crédito hipotecario o a algún tipo de financiación. Hoy sabemos que la demanda se ha reducido. -Entonces, hoy compra el que quedó con dólares tras la devaluación o que tiene actividades, por ejemplo, ligadas al comercio exterior. -En 2002 y casi todo 2003, en general fue gente que tenía ahorros previos, de la convertibilidad. Luego, se sumaron productores agropecuarios que hasta hoy siguen participando de la inversión en real estate, y también comerciantes. El nuevo escenario económico generó nuevos ganadores y perdedores.
-¿Porque lo ven como un refugio de valor?
-Más que nada la inversión en un producto inmobiliario se da con ese sentido: resguardo de inversión. Es uno de los motivos fundamentales, más allá de los que se acercan a la inversión inmobiliaria para obtener una ganancia en un plazo de un par de años. Pero el grueso, son personas que piensan a largo plazo.
-¿Es sostenible que el estrato más pudiente sea el único demandante? ¿Cuál es elhorizonte?
-Es difícil hacer un pronóstico. Pero en la medida en que no existan otras opciones de inversión segura y que se mantenga esta percepción de fuente de resguardo de valor que tienen los inmuebles, yo diría que todavía tienen recorrido. Siempre se habla de hasta cuándo podrán ser sostenibles estos valores, pero hay un dato: el aumento que están teniendo los costos de la construcción. El gran enigma es hasta dónde sigue existiendo la demanda, pero eso es muy difícil de medir.
EL GRAN AUSENTE
-Ud. marcó el gran problema que provoca la falta de crédito hipotecario. ¿Por qué no hay?
-Por un lado, a la persona que necesita y estaría dispuesta a pedir un crédito hipotecario, no le cierra ecuación cuota/ingresos. Al subir aceleradamente los valores de las propiedades, y los ingresos de una manera mucho menor, se produjo un desfasaje. Por otro lado, también está el motivo de cierta reticencia a tomar compromisos a largo plazo, a pesar de que en definitiva no hubo con la devaluación un perjuicio para los deudores hipotecarios, porque la deuda se pesificó uno a uno. Pero la incertidumbre a largo plazo tiene que ver con la estabilidad laboral, la posibilidad de poder pagar en el futuro, y eso tiene que ser apuntalado políticamente, aunque también es una cuestión de tradición.
-Con todo, el crédito hipotecario se viene recuperando paulatinamente.
-Hay recuperación con respecto al año pasado, pero en 2001 en Capital Federal, entre el 20 y el 25% de las compraventas se hacían con crédito hipotecario. Hoy por hoy estamos en el orden del 6 o 6,5% de las compraventas, y no es que las compraventas hayan bajado mucho. Esto muestra que el que compra lo estáv haciendo con fondos propios y muy pocos con financiación bancaria. El cuello de botella está para la compra de la primera propiedad.
-¿Por qué?
-Porque el comprador tiene que poner entre un 20 o un 30% del valor. En la Argentina no se financia el 100%, y antes de la crisis siempre existió ese esquema. No se está pensando en desarrollar extensivamente este proceso, en un producto que pueda ser a largo plazo, más masivo. Si realmente se pudiera empalmar a este boom una mejor financiación que incluyera a la clase media que está muy cerca de ingresar, sí viviríamos un boom constructivo y más extendido.
-¿Hay políticas activas que se puedan implementar para alcanzar ese objetivo?
-Hace rato que debería haber aparecido una acción más agresiva, para facilitar el acceso al crédito. Para accionar en el mercado para que se autoregule la compra y el alquiler, y se acomoden los precios, hay que fomentar el crédito para la clase media, a través de alguna subvención, de subsidios hacia los bancos para fomentar que presten a largo plazo. Tambi&ea, a través de alguna subvención, de subsidios hacia los bancos para fomentar que presten a largo plazo. También buscar alguna política del Banco Central. No se trata de bajar las tasas, porque estamos teniendo tasas negativas, pero sí en lo referente al tema de extender plazos y bajar ese porcentaje de ahorro previo que tiene que poner el comprador. No es fácil, pero no es imposible. Dialogando con un desarrollador de Miami, me decía que la vivienda ya deja de ser un problema privado para ser un problema político.
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