CONSTRUCCIONES ABC1

La construcción continúa anclada en el sector ABC1
Por Graciela Lira

Aunque ya no se ven los grandes emprendimientos de torres, con cantidad de departamentos, infraestructura de servicios y áreas parquizadas que se construyeron, en pleno auge del crédito, en barrios como Caballito Norte, Flores, Floresta, o Villa Luro, la construcción crece orientada hacia el segmento de mayor poder adquisitivo. Impulsada por los que todavía cuentan con dinero en el colchón, a los que se agrega una nueva clase de inversores proveniente del campo, que cuenta excedentes y apuesta al ladrillo. Los que están dinamizando la actividad en las ciudades del interior, que parecen despertar de un letargo de años. Al decir de los operadores, se está frente a una gran polarización. El factor de mayor peso reside en el escaso acceso al crédito hipotecario de los sectores medios de la población. Esa variable que, en los noventa, fue el motor de la construcción, condiciona todos los proyectos.

Zonas y tipo de productosA su vez, la falta de financiamiento modificó el planteo de los desarrolladores, en su mayoría medianas empresas, los que ya sean con recursos propios o mediante la integración de consorcios al costo, optan por construcciones de menores dimensiones que implican menor riesgo y mayor velocidad de salida. Los costos de construcción rondan entre U$S 600 a 800 ( incluyendo materiales, mano de obra, derechos de construcción municipal, conexión a servicios públicos, honorarios de arquitectos e incidencia de la tierra), mientras que el valor de venta varía entre U$S 1.000 a 1.400, el metro. Por lo cual se estima que si en el plazo de dos años se logra comercializar los departamentos, se puede obtener una utilidad bruta anual de 25 a 35 por ciento.

Mayor concentración en la Zona Norte

Hoy los desarrollos apuntan a los segmentos medio alto y alto y, en consecuencia, la construcción se concentra en todo el corredor de la zona norte desde Barrio Norte hasta Villa Urquiza. Núñez y Belgrano son los barrios con mayor volumen de edificación. Según datos de Cushman & Wakefield Semco, en esa zona hay en construcción 63 edificios, algunos en torres con cantidad de servicios: los que se ubican en las cercanías de la General Paz; en tanto que otros se desarrollan en Las Cañitas. También uno de los sectores en auge es Palermo, en el radio comprendido por las calles Bullrich, Soler, Coronel Díaz y Avenida del Libertador. Allí se contabilizan alrededor de 30 edificios, en su mayoría ubicados sobre las calles Cerviño, Cabello, Oro, y Scalabrini Ortiz.En esa zona, G&D Lier Tonconogy Developers ha lanzado el edificio Esmeralda, una torre de 25 pisos y 110 unidades, en Guatemala al 4500, que contará con jardines, pileta, salón de usos múltiples, gimnasio, sauna y un lounge. El arquitecto Tonconogy comenta que se han diseñado plantas que proponen vivencias diferentes. La cocina se ubica en el centro de la unidad y se relaciona con el estar y la terraza, con lo cual se logra un uso más flexible de las plantas.

La construcción en Caballito

Del lado oeste, Caballito es un barrio que cuenta con una población estable que se muda dentro de la zona, y atrae a los más jóvenes por la facilidad de transporte y los menores precios de las propiedades. Por ello no es casual que, en las áreas más residenciales, sobre la avenida Pedro Goyena y el radio de influencia del Parque Rivadavia, se haya incrementado la construcción. Mónica Aspauzo, de la inmobiliaria Aspauzo Propiedades, pondera que se están alcanzando niveles similares a los de la década del noventa. Aunque señala que estos desarrollos apuntan a un target clase A, que no requiere del crédito para la compra. Y que son contadas las operaciones en que se apela a un financiamiento bancario y, en tal caso, son montos menores, necesarios para completar la operación.

Al igual que en otros barrios, las superficies totales construidas oscilan entre 2.000 a 3.000 metros cuadrados, con diferentes variantes según el segmento al que se apunte: tipo loft, departamentos de 1 o 2 dormitorios o bien semipisos, con cocheras optativas. “Hay que considerar que los precios topes en Caballito para lo más exclusivo, rondan entre U$S 1.100 a 1.200, el metro”, puntualiza la empresaria. Los que no admiten comparación con los valores que se solicitan en la zona Norte entre U$S 1.400 a 1.500 y menos aún con Puerto Madero, en donde superan U$S 2.000, el metro.

El protagonismo de Puerto Madero

La escasez de terrenos en las zonas premiun derivó la inversión hacia Puerto Madero donde ya se perfilan nuevos proyectos: hoteles y complejos de viviendas de categoría. Aunque los lotes disponibles son para mega desarrollos, lo que implica un alto riesgo económico y financiero. El más reciente y de gran envergadura es Le Parc Madero que comprende tres torres de 44 pisos, el que se desarrollará en uno de los extremos del dique 3, cercano al boulevard Azucena Villaflor. Ya se ha comenzado la construcción de la Torre del Río que comprende 134 unidades entre semipisos y departamentos de dos y tres ambientes. El conjunto de las tres torres, que responde a un proyecto del estudio Aisenson, estará rodeado por una gran plaza de entrada sobre un jardín en forma aterrazada. En el dique 4, cercano al Museo Fortabat, se ha iniciado Terrazas del Yatch, un desarrollo de Fernández Prieto y Asociados,- y cuyas recientes publicidades anuncian que quedan pocas unidades disponibles- que demandará una inversión de 20 millones de dólares y que estiman comercializar en U$S 1.800, el metro cuadrado.En el dique 2, el de mayor movimiento, el grupo Faena desarrolla seis proyectos edilicios, con una inversión que ronda U$S 100 millones. Además del Faena Hotel & Universe, el Porteño Building (85 residencias) y la Porteña (52 departamentos), el grupo está planificando dos edificios con un museo, los Diquecitos I y II, y la construcción de lofts en los viejos silos de Molinos Río de La Plata. Por otra parte, ya se han finalizado los diez edificios que integran Terrazas de Madero, un desarrollo que se había iniciado antes de la de la devaluación y que hoy llega a buen puerto. Mientras tanto, la empresa Kineret, conducida por el ingeniero Luis Perelmuter, avanza a toda máquina para terminar la segunda torre del complejo El Faro.

EL PANORAMA EN LAS PROVINCIAS

Más de cien edificios se construyen en Nueva CórdobaLa construcción crece en la ciudad capital de la provincia, centralizada en lo que se ha denominado Nueva Córdoba, un barrio que abarca 50 manzanas y es el preferido por los residentes estudiantiles. Se están construyendo 125 edificios cuyas fechas de finalización se extienden hasta fines de 2005. Sergio Villella, de la Cámara Inmobiliaria local, e integrante de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, indica que un 70 por ciento corresponde a unidades de un dormitorio, y las restantes a dos y tres. Con lo cual se busca captar la demanda de unidades pequeñas, que superaba a la oferta existente, y que tornó insuficiente a la del mercado de locaciones.Debido al boom de la construcción se establecieron restricciones edilicias en el sector que se extiende sobre la costa del río Suquía, y ello incidió en una reducción en los permisos de obra. No obstante, en diciembre de 2003 se autorizaron proyectos por 121.728 m2.Entre las obras más destacadas en ejecución se encuentran dos torres escalonadas de 68 metros, las más altas del barrio, que albergarán departamentos, locales comerciales y servicios, con el último piso giratorio. Las torres se desarrollan sobre el terreno ubicado entre las calles Paraná y San Lorenzo, donde se encontraba la primera casa giratoria del país, la que fue trasladada al Museo de la Industria.Otro desarrollo importante, es el loteo denominado Nuevo Poeta Lugones, una urbanización abierta ubicada en la Zona Norte. cercana a grandes centros comerciales, que cuenta con todos los servicios de infraestructura. El desarrollo comprende 800 terrenos de 360 m2 cada uno y los valores oscilan entre los $ 45.000 y $ 60.000.

Sergio Villella apunta que en el barrio, al igual que en otras zonas de la ciudad, han aparecido “nuevos jugadores” provenientes del campo, pero también profesionales que resguardan sus ahorros en la construcción de edificios, con destino a la reventa o la renta. También hay inversores más pequeños que han comprado un solo terreno para construir dos dúplex. Iniciativa que ha proliferado en muchos barrios residenciales de la ciudad.

Ver: http://www.phrevista.com.ar/novedades/274_01.asp