Arrancó 2006 con un fuerte impulso.
Durante el año último se otorgaron permisos para construir que equivalen a una inversión de 2000 millones de dólares.
El escenario nacional parece jugar a favor junto con otras variables coyunturales para respaldar el desarrollo del sector inmobiliario, según un análisis que realizaron los especialistas, atado en gran medida a los dividendos que vuelven amortizados de las inversiones en el mercado inmobiliario. Los ladrillos se mantienen como una alternativa muy atractiva. Durante 2005 la construcción creció un 57,4% con relación a 2004. Además, las cifras aportadas por los referentes del sector sostienen que en el último período más de 50.000 nuevos puestos de trabajo fueron absorbidos por esta industria, lo que representa un 20,7% más que a fines de 2004, alcanzando los niveles históricos de 1998-1999. Las cifras del Indec, publicadas en el Portal de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), dan cuenta de este fenómeno. También el desarrollo encontró su correlato con las superficies aprobadas por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para las construcciones residenciales de 2005. En ese período -según el reporte inmobiliario de L. J. Ramos- se registró un aumento acumulado interanual de 53,9%, lo que consolida la tendencia, que ya lleva más de dos años y medio en alza. "La superficie aprobada para destino multifamiliar durante 2005 casi alcanza los 2.000.000 m2, cifra similar al año 1998, uno de los mejores de la convertibilidad", comenta Mario Gómez, director de Toribio Achával. Según el reporte de Cushman Wakefield & Semco, sólo en noviembre fueron admitidos 233.000 m2, lo que representa un 79% más que el mismo período de 2004. Una cuenta rápida que aporta Gómez, es que los metros cuadrados aprobados durante 2005 significan, en términos de inversión inmobiliaria, unos 2000 millones de dólares, que es menos del 5% del total de los fondos que los argentinos tienen ahorrados. Elegidos Aunque el fenómeno de desarrollo constructivo parece no conocer límites, no todas las zonas han experimentado el mismo crecimiento. Puerto Madero, Palermo, Villa Urquiza, Caballito y Belgrano son los puntos más elegidos por los inversores. "En esos barrios, los valores de venta de las unidades se ubican entre 2000 y 3000 dólares por m2, como ocurre, por ejemplo, con algunas de las torres de calidad de Puerto Madero", explica Florencia Aguilar, de Cushman Wakefield & Semco. En la actualidad, las inversiones del sector privado representan un 70 por ciento de las obras que se encuentran en construcción, "con una inversión estimada de 276,6 millones dólares, y un promedio de entre 15 y 20 millones de dólares", revela el informe de L. J. Ramos. Zona norte Del otro lado de la Capital, durante 2005 se concretaron un 35% más de operaciones que el año anterior, sumando un 73% de operaciones en venta y un 24% en alquiler, según las estadísticas aportadas por la misma firma. Pero a pesar de los alentadores índices del año último, los analistas coinciden en que se comenzó a notar una desaceleración en la actividad a mediados de octubre, por la poca reposición de buenas propiedades y por el incremento en los valores. Allí, los potenciales compradores buscan casas que van desde los 300.000 y los 500.000 dólares. También el informe de L.J.Ramos revela que la mayoría de los nuevos desarrollos en el corredor norte se remiten a los barrios privados, los que en la actualidad suman 280, en Gran Buenos Aires, con un total de 101.200 lotes (42.000 se encuentran ocupados con residencias, mientras que el resto, aún, no posee una vivienda construida). La falta de áreas libres en la ciudad para la construcción de nuevas propiedades es una de las preocupaciones de los referentes del sector. Dada su escasez los lotes aptos para la construcción subieron en el último año, aproximadamente un 17%, mientras que en ciertos sectores porteños, las incidencias de la tierra están por encima de los valores que se registraban durante la predevaluación. El valor promedio en las zonas premiun -advierte el informe de Cushman- ronda entre los 400 y los 600 dólares por m2/edificable, costo que representa entre el 40 y 50% de la inversión (cifra que históricamente estaba entre el 20 y el 30%). Esta suba incide directamente en los precios de los departamentos nuevos que allí se construyen, los que en un año subieron casi un 16%. Este fenómeno se viene dando ininterrumpidamente desde hace dos años, con un aumento anual promedio de 12 por ciento. Existe una compleja serie de factores que influyen en la suba de los valores de las propiedades, como el incremento de los costos de construcción (la mano de obra aumentó un 20% en un año, según dato de la UADE); así como la mayor participación de viviendas lujosas dentro del total construido. Lo que viene El informe de Cushman Wakefield & Semco revela que, de los 188 complejos que en la actualidad existen en proceso de edificación en la Capital, sólo 20 unidades representan torres con servicios, que suma un volumen de edificación equivalente a 450.000 m2. Con los datos sobre la mesa se puede conjeturar que el año 2005 pareció reafirmar entre los inversores la revalorización de los inmuebles como resguardo de capital, privilegiando seguridad sobre liquidez, tendencia que -según los analistas- parece haberse instalado en forma definitiva. No hay duda de que la actividad en el mercado inmobiliario depende de un vasto conjunto de factores que exceden lo económico. "Para este año, las señales de la macroeconomía son alentadoras (superávit fiscal, crecimiento esperado del PBI de al menos 6%, según los pronósticos más conservadores) y dada la correlación entre los ciclos económicos e inmobiliarios se espera un año en el que se siga creciendo, aunque éste será moderado", sostiene Mario Gómez. Según los expertos, se presentará una coyuntura propicia para la inversión tanto con fondos locales como extranjeros. La gran batalla se definirá en la microeconomía, y como consecuencia se prevé un amesetamiento de precios. "Respecto de los alquileres, en el actual contexto las inversiones de renta ofrecen la posibilidad de ser un medio adecuado para proteger el capital y a la vez generar una fuente de rentas estables y siempre superiores a las que podría brindar el sistema financiero", agrega Gómez. La tendencia alcista de valores de las locaciones se frenó antes de alcanzar los niveles de los años 90. Los brokers sostienen que 2006 traerá un paulatino ajuste de precios, acorde con el crecimiento de la economía. La suba de los alquileres provocó en el segundo semestre de 2005 el aumento de la oferta de viviendas para ese destino, donde la rentabilidad se ubicó entre el 8 y el 10% anual. Javier Reyes y Leandro Murciego Como encarar la comercialización Existen tres esquemas de venta de estos desarrollos: el primero, de preventa, se realiza durante el proceso de construcción. Lo que significa que se paga un anticipo equivalente al 20 o 30%, y luego en cuotas mensuales durante el tiempo de obra con saldo contra entrega. Esta dinámica resulta atractiva para los compradores ya que sirve como sistema de ahorro, capitalizándolo. La otra alternativa, conocida como venta desde el pozo, se inicia con un anticipo del 20 al 30%, cuotas mensuales y saldo contra entrega. La tercera figura que se aplica para desarrollos de edificios es la de fideicomisos al costo. Esta manera de estructurar el negocio puede resultar menos rentable, pero disminuye notablemente el riesgo del desarrollador y a la vez el fiduciario obtiene unidades a un menor valor final.
La Nación - 7 de enero de 2006
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